[공인중개사][중개법] 05. 부동산거래신고 등에 관한 법률 (1)

[공인중개사][중개법] 05. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 (1)

■ 부동산거래신고 제도

 

1. 부동산거래의 신고★★★

    거래당사자는 다음에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래 가격 등을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산

    등의 소재지를 관할하는 •군수 또는 구청장(신고관청)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가 등에 해당하는

    경우에는 국가 등이 신고를 하여야 한다.

 (1) 신고대상 거래계약

      ① 부동산의 매매계약

           ㉠ 증여계약, 교환계약, 임대차•전세계약 등은 거래신고대상이 아니다.

           ㉡ 경매, 판결, 조정조서 등도 신고대상이 아니다.

      ② 다음에 8개 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 : ⸢건축물의 분양에 관한 법률⸥, ⸢공공주택 특별법⸥, ⸢도시개발법⸥, ⸢도시 및 주거환

          경정비법⸥, ⸢빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법⸥, ⸢산업입지 및 개발에 관한 법률⸥, ⸢주택법⸥, ⸢택지개발촉진법⸥

      ③ 다음에 해당하는 지위에 매매계약

           ㉠ 위 8개 법에 따른 부동산에 대한 공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

           ㉡ ⸢도시 및 주거환경정비법⸥에 따른 관리처분계획의 인가 및 ⸢빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법⸥에 따른 사업시행계획인가로 

                취득한 입주자로 선정된 지위

 (2) 신고의무자

       ① 직거래 시 : 공동으로 신고서에 서명 또는 날인을 하여 일방이 신고서를 제출한다.

            ㉠ 방문신고는 물론 부동 거래 관리시스템을 통해서 전자문서로 제출해도 된다.

            ㉡ 부동산 거래계약 시스템을 통하여 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산 거래계약 신고서를

                제출한 것으로 본다.

            ㉢ 단독 신고 : 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 부동산 거래계약서 사본, 단독 신고 사유서를 첨부하여 신고관청에 제출하여야

                한다.

        ② 국가 등이 의무자인 경우 국가 등은 부동산 거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출하여야 한다.

        ③ 개업 공인중개사가 거래계약서를 작성•교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고서에 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출하여

            야 한다.

 (3) 부동산거래게약신고서 등의 제출대행

       ① 거래계약서의 위임을 받은 사람은 부동산 거래계약 신고서의 제출을 대행할 수 있다.

       ② 소속 공인중개사는 부동산 거래계약신고서의 제출을 대행할 수 있다.

 (4) 신고절차

       ① 부동산거래 신고를 하려는 사람은 신분증명서를 신고관청에 보여주여야 한다.

       ② 매수인이 단독으로 서명 또는 날인한 주택 취득자금 조달 및 입주계약서를 신고관청에 함께 제출하여야 한다.

       ③ 매수인은 자금조달•입주계획서를 별도로 제출할 수 있다.

 (5) 신고관청은 신고내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.

 (6) 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 ⸢부동산 등기 특별조치법⸥에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

 

2. 부동산 거래의 해제 등 신고

    거래당사자는 부동산 거래신고를 한 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소된 경우 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관

    청에 공동으로 신고하여야 한다.

 

3. 금지행위

    누구든지 부동산거래신고 또는 해제 신고에 관한여 다음 행위를 하여서는 아니 된다.

 (1) 개업 공인중개사에게 부동산 거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 거래당사자가 요구하는 행위

 (2) 부동산 거래신고대상 계약을 체결한 후 신고의무자가 아닌 자가 거짓으로 부동산거래 신고를 하는 행위

 (3) 거짓으로 부동산거래신고 또는 해제 등 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위

 (4) 부동산 거래신고대상 계약을 체결하지 아니하였음에도 거짓으로 부동산거래신고를 하는 행위

 (5) 부동산거래신고 후 해당 계약이 해제 등이 되지 아니었음에도 거짓으로 해제 등의 신고를 하는 행위

 

4. 정정신고 및 변경신고

 (1) 신고내용 중 잘못 기재된 사항이 있는 경우에는 신고관청에 신고내용의 정정을 신청할 수 있다.

 (2) 변경된 경우에는 변경신고를 할 수 있다.

 

5. 신고 내역 조사 및 검증

 (1) 신고내역조사

      ① 신고관청은 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

      ② 신고관청은 조사 결과를 시•도지사에게 보고하여야 하며, 시•도지사는 이를 국토교통부 장관에게 보고하여야 한다.

      ③ 국토교통부 장관은 필요한 때에는 신고내용 조사를 직접 또는 신고관청과 공동으로 실시할 수 있다.

      ④ 자료 요청 : 국토교통부 장관 및 신고관청은 신고내용조사를 위하여 국세•지방세에 관한 자료, 소득•재산에 관한 자료 등은 관계 

          행정기관의 장에게 요청할 수 있다.

      ⑤ 고발 또는 통보 : 국토교통부장관 및 신고관청은 조사 결과 그 내용이 이 법 또는 다른 법률을 위반하여였다고 판단되는 때에는 고발

          하거나 통보하는 등 필요한 조치를 할 수 있다.

 (2) 검증

       ① 검증체계의 구축•운영

            ㉠ 국토교통부 장관은 부동산거래가격 검증체계를 구축•운영하여야 한다.

            ㉡ 국토교통부장관은 검증체계의 구축•운영은 위하여 적정성 검증 결과, 조사 결과에 관한 자료를 제출할 것을 신고관청에 요구할

                수 있다.

       ② 검증 : 신고관청은 부동산 거래 가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

       ③ 신고관청은 검증 결과를 해당 부동산의 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 한다.

 

■ 외국인 등의 부동산 취득•보유 신고와 허가★★

 

1. 계약을 원인으로 취득하는 경우

   외국인 등이 대한민국 안의 부동산 등을 취득하는 계약(제3조 부동산 거래신고대상 계약 제외)을 체결하였을ㄷ 때에는 계약체결일부터 60

   일 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

Secret + Tip ※ 외국인 등의 범위

① 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인

② 외국의 법령에 다라 설립된 법인 또는 단체

③ 사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 외국인에 해당하는 자인 법인 또는 단체

④ 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체

⑤ 외국인에게 해당하는 사람이나 외국 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는

    단체

⑥ 외국 정부

⑦ 대통령령으로 정하는 국제기구

2. 계약 외 원인으로 취득하는 경우

    외국인 등이 계약 외의 원인(상속, 경매, 환매권 행사, 판결, 법인합병)으로 대한민국 안의 부동산 등을 취득한 때에는 부동산 등을 취득한 

    날부터 6개월 이내에 신고하여야 한다.

 

3. 계속 보유 신고

    대한민국 국민, 법인 또는 단체가 외국인 등으로 변경된 경우 외국인 등이 부동산 등을 계속 보유하려는 경우에는 외국인 등으로 변경된 날

    부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

 

4. 외국인 등의 토지거래허가

    부동산 거래신고 및 외국인 등의 취득•보유 신고에도 불구하고 외국인 등이 취득하려는 토지가 다음에 해당하는 구역•지역 등에 있으면

    토지 취득 계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지 취득의 허가를 받아야 한다. 다만, 법 제11조(토지거래허가)에 따라 토지 거래계

    에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

    ① ⸢군사기지 및 군사시설 보호법⸥에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방 목적을 위하여 외국인 등의 토지 취득을 특별히 제

        한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역

    ② ⸢문화재보호법⸥에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역

    ③ ⸢자연환경보전법⸥에 다른 생태•경관보전지역

    ④ ⸢야생생물 보호 및 관리에 관한 법률⸥에 다른 야생생물 특별보호구역

    ⑤ 건물의 신축•증축•개축•재축

구분		신고기간	신고•허가권자	위반에 대한 제재
신고제	계약	체결일부터 60일 이내	부동산 소재지 관할 시장• 군수•구청장	300만 원 이하 과태료
	게약 외 원인	토지를 취득한 날부터 6월 이내		100만 원 이하 과태료
	계속 보유	외국인으로 변경된 날부터 6월 이내		100만 원 이하 과태료
허가재		사전허가, 효력규정 •허가 없이 취득→무효 •15일 이내 허가 여부 통보		2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금