[공인중개사][민법] 04. 민사특별법 (2)

[공인중개사][민법] 04. 민사 특별법 (2)

 

 

■ [집합건물법]상의 전유부분과 공유부분공유 부분,공유부분의 관리

 

1. 구분소유권의 성립요건

 (1) 객관적으로구조상•이용상의 독립성이 있어야 한다.

 (2) 주관적으로 구분 행위가 있어야 한다.★★

      ① 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 구분행위의 존재를 인정할 수있다.

      ② 따라서 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적•물리적으로 완성되면 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로등기되지

          않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대판 전합 2010다71578).

 (3) 권리금 보호 제한(제10조의제한(제10조의 4제2항)

 

2. 공용부분

 (1) 종류

      ① 법정공용부분 : 전유부분 이외의 건물부분건물 부분(ex.복도, 계단 등)으로 등기를 요하지 않는다.

      ② 규약상의 공용부분 : 그 취지를 등기해야 한다.

 (2) 공용 부분의 귀속★★★

      ① 공용부분은 구분소유자 전원 또는 일부의 공유(=일부공용부분)에 속한다(제10조 제1항).

      ② 공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

      ③ 공유자는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.

      ④ 공용부분에 관한 물권의득실변경은 등기를 요하지 아니한다

      ⑤ 공용부분의 변경은 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 4분의4분의 3이상의 결의가 있어야 한다.

 

3. 대지사용권

 (1) 의의

     ① 대지사용권이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

     ② 소유권외 지상권, 전세권, 임차권 등도 가능하나 지역권은 될 수 없다.

 (2) 전유 부분과 대지사용권의 일체성(제20조)★★

     ① 규약으로 달리 정한 때를 제외하고, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

     ② 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분(= 강제경매)한 경우 그 처분행위는 무효이다(대판 2009다26145).

     ③ 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

 

4. 집합건물의 관리

 (1) 관리단

      건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다(필요적 관리기구).

 (2) 관리단집회

      ① 정기 관리단집회 : 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 소집해야 한다.

      ② 임시 관리단집회 : ㉠ 관리인이 필요하다고 인정한 때, ㉡ 구분소유자의 5분의 1 이상이 소집을 청구할 수 있다.

 

 

■ [가등 기담 보법]의가등기담보법]의 적용범위와 권리 실행방법

 

1. 적용범위★★

 (1) (준) 소비대차에준)소비대차에 기초한 차용금 채무

       ※ 차용금 채무가 아닌 물품대금•매매대금•공사대금 지급을 위한 담보, 불법행위로 인한 손해배상채권손해배상 채권,부당이득반환채권

           등은 적용되지 않는다.

 (2) 차용물에 갈음해서 다른 재산권이전을 약정하는 경우

       ※ 재산권 중 질권, 저당권, 전세권은 적용되지 않는다.

 (3) 채권담보 목적의 가등기나 소유권이전등기의 경류(동산X)

 (4) 담보부동산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우

       ※ 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우, 그 재산의 가액에서 피담보채무액을 공제한 나머지 가액을 말한다(대판2005다

            61140).

 

2. 권리취득에 의한 실행★★★

 (1) 실행통지(동법 제3조)

      ① 채무자 등(= 채무자, 물상보증인, 제3취득자)에게 통지하여야 한다.

      ② 통지가 채무자 등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자(= 담보가등기 후에 등기된 저당권자 전세권자 및 담보가등기권리자)

          에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 한다.

 (2) 통지사항(똥법 제3조 제2항) → 청산금 평가액

      ① 채권자가 주관적으로 평가한 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하면 족하다.

 

Secret + Tip ※

채권자가 나름대로 평가한 청산금의 금액이 객관적은 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행통지의효력이나 청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없다(대판 96다6974).

     ② 청산금이 없는 경우에도 청산금이 없다는 뜻의 통지를 하여야 한다.

     ③ 통지한 후에는 채권자는 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.

     ④ 청산금은 통지 당시 목적물의 시가에서 피담보채권(선순위권리자의 채권도 포함)을 공제한 차액이다.

 

 

■ 중간생략형 명의신탁과 계약명의신탁

 

1. 중간생략형 명의신탁(3자 간 등기명의신탁)★★

 (1) 의의

      '갑'이 '병' 소유의 부동사을 매수하면서 '을'과의 명의신탁약정에 의해 '을' 명의로 등기한 경우이다.

 (2) 법률관계

      ① 신탁자  '갑'과 수탁자 '을'간의 명의신탁약정과 '을'앞으로 경료된 등기는무효이다.

      ②소유권은 매도인 '병'에게 귀속되므로, '병'은 무효인 '을'명의의 등기말소를 청구할 수 있다.

      ③ 매도인 '병'과 매수인 '갑'(명의신탁자) 사이의 매매계약은 유효하다.

Secret + Tip ※

따라서 '갑'은'병'에게 매매대금반환청구를 할 수 없고, '병'은 '갑'에 여전히 소유권이전등기 의무를 부담한다. 

      ④ 명의신탁자 '갑'은 매도인 '병'을 대위하여 명의수탁자 '을'에게 무효인 그 등기의 말소를 구할 수 있다.

      ⑤ 명의수탁자 '을'이 임의로 신탁부동산을 처분한 경우, 제 3자는 선•악을 불문하고 권리를 취득할 수 있다.

 

2. 계약명의신탁(위임형 명의신탁)★★★

 (1) 의의

      '갑'•'을' 간의 명의신탁약정 및 부동산 매입의 위임약정에 다라 수탁자 '을'이 매수인으로서 '병' 소유 부동산을 매수하고 '을' 명의로

      등기하는 경우이다.

 (2) 매도인 '병'이 명의신탁약정을 알지 못하는 경우(선의)

      ① '을'에 대한 물권변동은 유효하므로 '을'은 부동산의 완전한(대내•외적) 소유권을 취득한다.

      ② 다만, 신탁자 '갑'은 수탁자 '을'에게 부당이득반환청구를 할 수 있다.

Secret + Tip ※

[부동산실명법]시행 후에 계약명의신탁을 한 경우, 매수자금을 부당이득 반환하여야 한다(판례).

 (3) 매도인 '병'이 명의신탁약정을 안 경우(악의)

      ① 물권변동도 무효이므로 소유권은 여전히 '병'(매도인)에게 있다.

      ② 다만 무효임이 밝혀진 후에 명의신탁자가 매수인으로 되는 것에 대해 매도인이 동의내지 승낙한 경우, 명의신탁자는 매도인에               대하여 별도의 매매 약정을 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있다.