[공인중개사][민법] 03. 계약법 (1)

[공인중개사][민법] 03. 계약법 (1)

 

■ 계약법 총론

 

1. 청약과 승낙의 합치에 의한 계약의 성립

 

 (1) 청약

     ① 청약자가 반드시 명시되어야 하는 것은 아니고 , 불특정•다수에게도 할 수 있다.

     ② 승낙만 있으면 곧 계약이 성립하는 구체적•확정적 의사표시여야 한다 (대판 2003다 41463). → 청약의 유인가 구별

     ③ 청약이 상대방에게 도달한 후에는 이를 철회하지 못한다(제527조).★

 (2) 승낙★★

      ① 승낙은 반드시 특정인에게 하여야 한다.

      ② 조건을 붙이거나 변경을 가한 승낙은 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다(제534조)

      ③ "회답이 없으면 승낙한 것으로 본다." 라고 청약하여도 이는 상대방을 구속하지 아니하고 그 기간이 초과하면 청약이 실효된다

          (대판 98다48903).

      ④ 격지자 간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다(제531조).

 (3) 연착된 승낙의 효력(제528조)

      ① 통상적인 연착 : 승낙(X). 다만 청약자가 이를 새 청약으로 볼 수 있다.

      ② 사고에 의한 연착 : 보통 승낙 기간 내에 도달할 수 있는 발송인 때에는 청약자가 지체 없이 연착 통지를 하지 않은 경우에는 계약은

          성립한다(제528조)

 

2. 동시이행 항변권

 (1) 성립요건★★★

     ① 쌍무계약에서 발생한 서로 대가적 의미 있는 채무의 존재

         ㉠ 각각 별개의 약정으로 채무를 지게 된 경우에는 특약이 없는 한 성립하지 않는다.

         ㉡ 당사자가 변경(ex. 채권양도, 채무인수, 상속)되더라도 채무의 동일성이 유지되므로 존속한다.

     ② 상대방의 채무가 변제기에 있을 것

※ 선이행 의무자에게 동시이행 항변권이 인정되는 예외★★

㉠ 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 경우(= 불안의 항병권)

㉡ 선이행 의무자의 이행지체 중 후 이행 의무자의 변제기가 도래한 경우

     ③ 상대방의 자기 채무의 이행 또는 이행의 제공 없이 청구할 것

Secret + Tip ※ 

당사자 일반이 먼저 한 번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우에는 상대방이 가진 동시이행 항병권이 소멸하지 않는다.

 (2) 효과 → 연기적 항병권

      ① 소송에서 당사자의 원용 필요(직권조사사항 아님) → 상환 이행 판결

      ② 이행기에 이행하지 않아도 이행지체가 되지 않는다(원용하지 않아도 인정).★★★

Secret + Tip ※ 

채무자가 동시이행 항병권을 가지고 있떠라도 동시이행항병권을 행사하여야 지체 책임을 면할 수 있으며, 이행 거절 의사를 명시적으로 밝히지 않았다면 지체 책임을 진다.

     ③ 동시이행 항병권이 붙은 채권을 자동 채권으로 하여 상계하지 못한다.

 

 (3) 동시이행항병권 인정 여부★★

인정	불인정
① 전세권소멸 시 등기말소에 필요한 서류 제공 및 명도와 전세금반환 ② 임대차종료 시 임차인의 목적물반환 의무와 임대인의 보증금     반환의무 ③ 도급에서 수급인의 보수 지급청구와 하자담보책임	① 채무변제와 담보등기(그전당등기나 가등기담보•양도담보등기)말소② [주택임대차보호법]에 따른 임차권 등기 명령에 의한 임차권     등기말소 의무와 임대인의 보증금반환 의무

 

3. 위험부담

 (1) 의의

     쌍무계약의 당사자 일반의 채무가, 채무자가 책임 없는 사유(ex. 천재지변)로 후발적 불능이 되어 소멸한 경우에 상대방의 채무도 

     소멸하는지 여부

 (2) 원칙 : 채무자 위험부담(제537조)★★

      ① 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다(= 매매대금을 청구할 수 없다).

      ② 이미 일부를 이행한 경우에는 부당이득으로서 반환하여야 한다.

      ③ 대상 청구권 행사 가능 : 채무자가 급부 불능을 원인으로 이에 갈음하여 대상물 또는 대상 청구권을 취득한 경우에 채권자는 그

          대상물의 인도 또는 대상 청구권의 야도를 청구하고자 신의 반대급부를 이행할 수 있다.

Secret + Tip ※ 

예컨대, '갑'소유의 건물을 '을'이 매수한 후 제삼자가 '병'의 불법행위로 멸실하여 '갑'이 '병'에게 손해배상청구권을 취득한 경우, 매수인 '을'은 매도인 '갑'에게 잔금을 지급하고 그 손해배상청구권의 양도를 청구할 수 있다.

 (3) 원칙 : 채권자 위험부담(제538조) → 이행(ex. 매매대금) 청구 가능

      ① 채권자의 귀책사유로 이행불능이 된 경우

      ② 채권자의 수령지체 중 쌍방에 책임 없는 사유로 불능이 된 경우

      ③ 채권자지체 중 채무자의 경과실이 있는 경우(제401조 참조)

 

4. 제3자를 위한 계약

 (1) 의의

      ① 계약에 의하여 당사자 일방이 제3자에게 이행할 것을 약정한 계약을 말한다.

      ② 제3자는 계약 당시 현존할 필요는 없다(ex. 태아).

      ③ 낙약자가 제3자에 대한 채권에 관하여 채무를 면제하는 계약도 유효하다.★

 (2) 제3자에 대한 효력★★★

      ① 제3자가 낙약자에 대하여 수익의 의사표시를 한 때에 제3자의 권리는 발생한다.

      ② 제3자의 권리 발생 후에는 계약당사자는 이를 변경•소멸시킬 수 없다(제541조).

      ③ 제3자는 계약당사자가 아니므로 해제권이나 취소권은 행사할 수 없다.

      ④ 기본계약이 해제된 겨우 낙약자 가계약 해제에 기한 원상회복 또는 부당이득을 원인으로 제3자를 상대로 그 반환을 청구할 수

          없다(판례).

 (3) 보상관계와 대가관계 : 보상관계(= 요약자와 낙약자 간의 원인관계)는 계약에 영향을 미치거나, 대가관계(=요약자와 수익 간의

      원인관계)는 영향을 미치지 않는다.

 (4) 요약자 및 낙약자에 대한 효력

      ① 낙약자의 채 물불 이행이 있는 경우, 요약자는 제3자의 동의 없이 계약을 해제할 수 있다.★★

      ② 낙약자는 보상관계(= 기본계약)에서 생기는 항병권(ex. 취소권•해제권 또는 동시이행항 병권 등)으로 제3자에 대항할 수 있다.

 

5. 계약의 해제(제543조 이하)

 (1) 이행지체로 인한 해제(제544조)★★

      ① 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후 해제할 수 있다.

Secret + Tip ※ 

기간을 정하지 않거나 기간이 상당하지 않은 때에도 최고의 효력은 발생하고, 다만 상당한 기간이 경과된 후에 해제권이 발생한다.

      ② 소정의 기간 내에 이행이 없으면 계약은 당연히 해제된다는 최고도 유효하다.

      ③ 최고가 필요 없는 경우 : 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우, 정기 행위(해제의 의자는 필요)

 (2) 이행불능(후발적불능)으로 인한 해제(제546조)

      ① 최고 없이 해제할 수 있으며, 동시이행 관계에 있더라도 이행 제공 없이 해제할 수 있다.

      ② 매매목적물에 강제경매 절차가 진행 중이라는 사유만으로 이행불능으로 볼 수 없다(판례).

 (3) 해제권의 행사

      ① 해제의 의사표시는 단독행위이므로 원칙적으로 조건이나 기한을 붙일 수 없다.

      ② 해제의 의사표시는 철회하지 못한다(제543조)

      ③ 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여하여야 한다. → 임의규정

Secret + Tip ※ 

일반 당사자의 계약위반을 이유로 계약이 해제되었음에도 상대방이 의무의 이행을 구하는 경우, 계약을 위반한 당사자도 당해 계약이 해제로 소멸되었음을 들어 그 이행을 거절할 수 있다(대파 80다 916).

 (4) 해제의 의사표시는 제3자의 권리를 해하지 못한다.★★★

      ① 여기서 제3자란 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.

      ② 해제의 의사표시가 있기 전에 이해관계를 맺은 자(이 경우에는 선•악 불문)는 물론 해제의 의사표시가 있은 후 말소등기 전에

          법률관계를 맺은 선의의 제3자도 포함된다(판례).

      ③ 해제된 매매계약에 의하여 채무자의 책임재산이 된 부동산을 (가)압류한 채권자는 제3자에 포함된다(대판 2003다33004).

      ④ 그러나 해제의 의하여 소멸하는 계약상의 채권을 양수한 자나 그 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자는 제3자에 해당하지 

          아니한다(대판 2000다22850).

※ 제3자에 해당하지 않는 경우 ★★★

㉠ 아파트분양신청권이 전전매매된 후 최초의 매매 당사자가 계약을 합의 해제한 경우, 그 분양신청권을 전전 매수한 자 (대판 95다    49882).

㉡ 미등기 무허가 건물에 관한 매매계약이 해제되기 전에 매수인으로부터 해당 무허가 건물을 다시 매수하고 무허가 건물관리대장에 소유자로 등재된 경우(대판 2011다 64782).

 ㉢ 토지를 매도하였다가 대금지급을 받지 못하여 그 매매계약을 해제한 경우에 있어 그 토지 위에 신척 된 건물의 매수인(대판 90 다카 16761).

 (5) 원상회복 의무(제548조)와 손해배상(제551조)

      ① 이익의 현존 여부나 선의•악의에 불문하고 받은 이익의 전부를 반환하여야 한다.

      ② 금전의 경우에는 받은 날로부터 반환할 땍가지의 이자를 가산하여 반환하여야 한다.

      ③ 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.