[공인중개사][중개법] 06. 중개실무 (1)

[공인중개사][중개법] 06. 중개실무 (1)

 

 

■ 권리관계에 관한 사항 조사•확인

 

1. 권리자의 진정성 여부 확인★
 (1) 등기부•주민등록증 확인 : 개업 공인중개사가 중개의뢰인에게 확인•설명하여야 할 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한

      사항도 포함되어 있따. 개업 공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의•성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일

      인인지의 여ㅓ부를 부동산 등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사•확인할 의무가 있다.

 (2) 등기필증(등기필정보 및 등기 완료 통지서) 확인 : 개업 공인중개사로서 매도 의뢰인이 알지 못하는 살마인 경우 필요한 때에는 등기권리증

       의 소지여부나 그 내용을 확인•조사해 보아야 할 주의의무가 있다.

 (3) 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 거래 상대방에 대하여도 개업 공인중개사는 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의

       의무를 부담한다.

 

2. 제한능력자 확인

구분	확인방법	효과	법정대리인	권한
미성년자	주민등록증	취소할 수 있음	•친권자 •미성년후견인	•대리권 •동의권
피한정후견인	후견등기사항 증명서		한정후견인	•대리권(수여심판이 있는    경우에 한함) •동의권
피성년후견인			성년후견인	대리권

3. 공동소유

구분	개념	지분	지분처분	공동소유분 처분
공유	지분에 의한 수인 소유	인정	단독 가능	공유자 전원 동의
합유	조합체로서 물건 소유	인정	전원 동의	합유자 전원 동의
총유	법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건 소유	불인정	-	① 규약 ② 사원총회결의

4. 등기부상 확인할 수 있는 권리

 (1) 동일 부동산에 대하여 등기한 권리의 순위는 등기의 전후에 의한다. 이때 동구에서 한 등기에 대하여는 순위 번호에 의하고, 별구에서 한 등기에 대하여는 접수번호에 의한다. 부기등기의 효력의 순위는 주등기의 순위에 의하고, 가등기를 바탕으로 한 본등기가 있을 때에는 순위는 가등기의 순위에 의한다.

 (2) 근저당이 설정된 부동산 : 그 채권최고액을 조사•확인하여 중개의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보 채무액까지 조사•확인하여 설명할 의무까지는 없다.

 

5. 법정지상권

    저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

 (1) 저당권 설정 당시 토지에 건물이 존재하여야 한다(무허가•미등기 건물도 법정지상권이 인정된다).

 (2) 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야 한다.

 (3) 토지, 건물 어느 한쪽이나 또는 양쪽에 저당권이 설정되어 있어야 한다.

 (4) 경매 결과 토지와 건물이 각각 소유자를 달리하여야 한다.

 (5) 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다.

 

6. 분묘기지권

    타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 묘지 부분의 타인 소유 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.

 (1) 성질

      ① 제사 등을 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이므로 지상권에 유사한 일종의 물권적 성격을 띤다. 사용대차에 따른 차주의

          권리와는 다르다.

      ② 점유의 성질상 소유의 의사가 추정되지는 않는다.

      ③ 평장되어 있거나 암장된 경우에는 인정되지 않는다.

      ④ 장래의 묘소로서 설치하는 가묘는 분묘기지권이 인정되지 않는다.

 (2) 성립 : 분묘기지권은 다음의 세 경우에 성립된다.

       ① 소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치한 때

       ② 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서 별도 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 때

       ③ 타인의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 분묘 설치 시부터 20년간 평온•공연하게 그 분묘기지를 점유한 때에는 분묘 기지

           권을 시효 취득한다.

           ※ 2001년 1월 ⸢장사 등에 관한 법률⸥ 시행 후 설치된 분묘는 시효취득이 인정되지 않는다.

           ※ 분묘 기지권을 시효취득한 경우는 무상 지료로 본다.

 (3) 분묘기지권은 분묘의 기지 자체뿐만 아니라 분묘기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미친다. 반드시 사성 부분을 포함한 지역에까지

      분묘기지권이 미치는 것은 아니다.

 (4) 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다. 쌍분 또는 단분 형태의 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다.

 (5) 분묘기지권자 : 그 권리는 종손에게 전속한다. 종중이 선조 분묘를 수호 관리하여 왔다면 수호 관리권 내지 분묘기지권은 종중에 귀속

      한다.

 (6) 존속기간 : 존속기한에 대해서는 당사자 사이에 약정이 있으면 그에 따르고, 약정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉제사를

      계속하는 한 존속한다.

 (7) 소멸

       ① 분묘기지권을 포기하거나 이장 또는 폐장 또는 분묘가 멸실됨으로써 소멸한다.

       ② 권리를 포기하는 의사표시를 하는 외에 점유까지도 포기하여야만 그 권리가 소멸하는 것은 아니다.

       ③ 분묘가 멸실된 경우라고 하더라도 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능하여 일시적인 멸실에 불과하다면 분묘기지권은 소멸하지 않고 존속하고 있다.

 

7. ⸢장사 등에 관한 법률⸥★

 (1) 개인묘지를 설치한 자는 묘지를 설치한 후 30일 이내에 해당 묘지를 관할하는 시장 등에게 신고하여야 한다.

 (2) 가족묘지, 종중•문중묘지 또는 법인묘지를 설치•관리하려는 자는 해당 묘지를 관할하는 시장 등의 허가를 받아야 한다.

 (3) 시장 등은 묘지의 설치•관리를 목적으로 ⸢민법⸥에 따라 설립된 재단법인에 한정하여 법인묘지의 설치•관리를 허가할 수 있다.

 (4) 묘지 및 분묘의 면적

구분	개인묘지	가족묘지	종중•문중묘지	법인묘지
면적기준	30m² 이하	100m² 이하	1,000m² 이하	10만m² 이상
설치	30일 이내 신고	사전허가
분묘 1기당  점유면적		분묘 1기 및 상석•비석 등 시설물을 설치하는 구역의 면적은 10m²(합장 15m²)를 초과하여서는 아니 된다.
비고	가족묘지는 가족당 1개소, 종중•문중별 각각 1개소

 (5) 분묘의 설치기간(분묘기지권 제한)

      ① 공설묘지 및 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기간은 30년으로 한다.

      ② 기간의 연장 : 30년 범위 내에서 1회에 한하여 그 설치기간을 연장하여야 한다.

 (6) 분묘의 철거 : 설치기간이 종료되면 1년 이내에 시설물 철거 등을 하여야 한다.

 (7) 타인의 토지 등에 설치된 분묘의 처리(분묘기지권 발생 억제)

      ① 토지소유자•묘지 설치자•연고자는 다음 분묘에 대하여 당해 묘지를 관할하는 시장 등의 허가를 받아 개장(3월 이상 기간을 정하여

          통보•공고)할 수 있다.

          ㉠ 토지소유자의 승낙 없이 당해 토지에 설치한 분묘

          ㉡ 묘지설치자 또는 연고자의 승낙 없이 당해 묘지에 설치한 분묘

      ② 위 분묘의 연고자는 당해 토지소유자 등에 대하여 토지사용권, 기타 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없다(자연장의 경우도 위와 같다).