[공인중개사][민법] 02. 물권법 (2)

[공인중개사][민법] 02. 물권법 (2)

 

 

 

■ 소유권

 

1. 주위 토지 통행권(제219조)

 (1) 인정 사유

      ①기존의 통로가 없는 경우

      ② 통로를 개설하는 데 과다한 비용을 요하는 경우

      ③ 기존의 통로가 충분한 기능을 하지 못하는 경우

 (2) 행사★★

      ① 장차의 이용 상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.

      ② 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게는 그 손해의 보상을 청구할 수 없다.

      ③ 나중에 공로가 개설됨으로써 필요성이 없어지면 통행권은 소멸한다.

 

2. 부동산 소유권 점유 시효취득 와 등기(제245조)★★★

 (1) 시효기간 만료 전에 등기명의인이 목적물을 제3자에게 처분한 경우

     시효중단 사유가 아니므로 제3자를 상대로 등기 청구할 수 있다.

 (2) 시효기간 만료 후에 등기명의인이 목적물을 제3자에게 처분한 경우

      ① 완성자는 제3자를 상대로 등기 청구하지 못한다.

Secret + Tip ※

다만 소유권 변동 시를 새로운 가산점으로 삼아 제2자 취득시효를 주장할 수 있다.

Secret + Tip ※

다만 소유권 변동 시를 새로운 가산점으로 삼아 제2자 취득시효를 주장할 수 있다.

      ② 등기명의인이 취득시효 사실을 알면서 처분한 경우에는 불법행위(채무불이행 책임이 아님)를 구성한다.

Secret + Tip ※

만일 제3자가 그 처분행위에 적극 가담하였다면 반사회적 행위로써 무효이다.

Secret + Tip ※

만일 제3자가 그 처분행위에 적극 가담하였다면 반사회적 행위로서 무효이다.

 (3) 시효 완성자로부터 점유를 승계한 자의 지위

      ① 현 점유자는 전 점유자의 취득시효 완성을 주장하여 직접 자기에게 이전등기를 청구할 수 없다.

      ② 점유 양수인은 전 점유자의 등기청구권을 대위 행사할 수 있다.

 

3. 공유

 (1) 과반수 지분에 미달하는 공유자가 배타적 사용•수익 하는 경우

      ① 1/3 지분권 자라도 공유물 1/3에 해당하는 특정 부분을 배타적으로 사용•수익 할 수 없다.

      ② 다른 공유자는 공유물 전부의 인도를 청구하고 지분에 상응하는 부당이득 반환을 청구할 수 있다.

 (2) 과반수 지분의 공유자의 배타적 사용•수익★★

      ① 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자 동의 없이 배타적으로 사용•수익 할 수 있다.

      ② 소수 지분권자는 인도를 청구할 수 없고, 그 지분에 상응하는 부당이득의 반환을 청구할 수 있다.

Secret + Tip ※

과반수 지분의 공유자로부터 사용•수익을 허락받은 점유자에 대하여는 점유 배제나 부당이득 반환을 할 수 없다.

Secret + Tip ※

과반수 지분의 공유자로부터 사용•수익을 허락받은 점유자에 대하여는 점유 배제나 부당이득 반환을 할 수 없다.

 (3) 제삼자가 공유물에 대하여 침해를 하는 경우

      ① 각 공유자는 지분권에 기하여 단독으로 공유물 전부에 대한 반환이나 무효 등기의 말소를 청구할 수 있다.★

      ② 다만, 손해배상이나 부당이득 반환청구권은 지분비율의 한도 내에서만 이를 행사할 수 있다.

 

■ 용익물권

 

1. 지상권

 (1) 최단 존속기간(제280조)

      ① 30년(견고한 건물, 수목), 15년(기타 건물), 5년(건물 이외의 공작물)

Secret + Tip ※

기존 건물의 사용을 목적으로 지상권이 설정된 경우에는 [민법]의 최단 존속기간이 적용되지 않는다.★★

      ② 최장기 제한 없음(영구 무한 가능)

 

 (2) 지상권자의 권리와 의무

      ① 상린관계 규정의 준용

      ② 지상권 처분의 자유 → 처분 금지 특약은 무효(전세권과 다름)

      ③ 지료의 지급(유상인 경우) → 2년 이상 연체하면 소멸 청구

      ④ 기존의 건물 기타 공작물•수목이 멸실하더라도 지상권은 소멸되지 아니한다.

 (3) 관습법상 법정지상권 인정 여부 ★★

      ① 공유토지의 분할로 그 대지와 지상건물이 소유자를 달리하게 된 경우(O)

      ② 토지 공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우(X)

      ③ 대지와 지상건물을 모두 매수하고 대지에 관하여만 소유권 이전등기를 경료한 경우(X)

      ④ 토지를 매수하고 이전등기 전에 토지소유자의 승낙을 받아 건물을 신축했으나 계약이 해제된 경우(X)

※ 강제경매 시 '토지와 건물의 동일인 소유'를 판단하는 시기★★

    ㉠ 압류의 효력이 발생하는 때를 기준(매각대금의 완납 시 X).

    ㉡ 가압류가 있고 본압류로 이행되어 경매된 경우에는 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준

 

2. 지역권

 (1) 요역지와 승역지의 두 개 토지 사이의 관계

      ① 요역자는 반드시 1 필, 승역자는 1 필의 토지의 일부라도 무방하다.

      ② 지상권자•전세권자•임차권자도 설정할 수 있다.

 (2) 지역권의 특질★★

      ① 지역권 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

      ② 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.

      ③ 점유로 인한 지역권 취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.

      ④ 승역지의 소유자는 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 이 경우 수익 정도의 비율로

          공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.

 

3. 전세권

 (1) 존속기관과 법정 갱신

      ① 최장기 제한 : 10년, 최단기 제한(건물 전세권) : 1년

      ② 존속기간의 약정이 없는 경우(제313조) : 각 당사자는 언제든지 소멸을 통고할 수 있다.

          (통고받은 날로부터 6월이 경과하면 소멸함).

      ③ 건물 전세권의 법정 갱신(제187조) → 187조의 변경

          ㉠ 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신 거절의 통지 등을 하지 아니한 때.

          ㉡ 이 경우 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

 (2) 전세권의 효력★★★

      ① 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에

          미친다.

      ② 전세권 처분 금지 특약은 유효 → 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다.

      ③ 전세권이 성립한 후 목적물의 소유권이 이전되는 경우, 전세금 반환청구는 신소유자를 상대로 하여야 한다.
      ④ 건물 일부에 전세권을 설정한 경우, 건물 전부에 대한 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있지만 그 건물 전부를 경매

          신청할 수는 없다.

 

■ 유치권

 

1. 유치권의 성질과 성립 여부

 (1) 성질★★

      ① 유치권은 우선변제권이 없고, 물상태위성이 인정되지 않는다.

      ② 유치권에 기한 물권적 청구권은 인정되지 않는다.

Secret + Tip ※

유치권자는 점유 보호 청구건은 행사할 수 있다.

      ③ 법정 담보물권이지만 유치권 배제 특약을 하면 인정되지 않는다.

      ④ 점유는 직접 점유•간접 점유를 불문하지만, 채무자를 직접 점유자로 하는 간접 점유는 유치권이 성립하지 않는다.

 (2) 유치권이 성립하지 않는 채권

       ① 임차인의 보증금 반환청구권이나 권리금 반환청구권(X)

       ② 건물 신축공사 현장에 건축자재를 공급한 경우의 건축자재대금채권(X)

       ③ 건물의 외벽 등에 시행한 간판 설치 공사대금채권(X)

2. 유치권의 효력

 (1) 목적물 유치•인도 거절권

 (2) 경매권과 간이 변제 충당권 

 (3) 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치 물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.

      그러나 유치 물의 보존에 필요한 사용은 할 수 있다.★★

 (4) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

■ 저당권

 

1. 저당 목적물의 범위(제358조) → 부합물과 종물

 (1) 저당권 설정 전 혹은 ㄴ후에 부합한 것인지 등기 여부를 불문한다.

 (2) 증축된 건물 부분이 기존 건물에 부합된 경우, 증축 부분에도 효력이 미친다.

 (3) 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권•임차권에도 미친다.★★

 (4) 제358조는 강행규정이 아니므로 특약으로 배제할 수 있다.

      ※ 이 약정은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.

 (5) 과실은 원칙적으로 미치지 않으나 압류한 후에는 미친다.★

 

2. 저당 토지 위의 건물에 대한 일괄경매권(제356조)과 제3취득자의 지위

 (1) 저당 토지 위의 건물에 대한 일괄경매권(제365조)★★

      ① 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하지 않았어야 한다.

      ② 저당권 설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있어야 한다.

Secret + Tip ※

㉠ 제3자가 축조하거나 저당권 설정자가 건물 축조 후 제3자에게 양도한 경우(X)

㉡ 제3자가 축조한 경우라도 그 후 저당권 설정자가 건물의 소유권을 취득한 경우(O)

      ③ 토지만을 경매해도 충분한 경우에도 일괄 경매가 가능한다.

      ④ 일괄경매를 하여도 건물의 매각대금은 우선변제받을 수 없다.

 (2) 제3취득자의 지위

      ① 저당권이 설정된 후 소유권 또는 지상권•전세권을 취득한 자를 말한다.

      ② 경매절차에서 경매인이 될 수 있다.

      ③ 보통 저당권의 경우는 제 360조 범위 내 (지연이자 1년분)이며, 근저당권의 경우에도 채권최고액과 경매비용을 변제하면 저당권

          소멸을 청구할 수 있다.★★★

      ④ 제3취득자가 필요비•유익비를 지출한 경우 비용 우선 상환청구권이 인정된다.

 

3. 제366조 법정지상권 성립요건★★

 (1) 저당권 설정 당시 건물(무허가•무허가 건물)이 존재할 것

      ① 건물이 존재한 이상 건물이 멸실•철거된 후 신축하는 경우에도 인정된다.

Secret + Tip ※

다만, 법정지상권이 내용인 존속기간, 범위 등은 구건물을 기준으로 한다.

      ② 그러나 동일인 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 대하여 공동 저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 신축된 경우에는

          인정되지 않는다.

 (2) 저당권 설정 당시 토지, 건물의 소유자가 동일할 것

 (3) 법정지상권이 인정되지 않는 경우

      ① 미등기 건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 대지에 관하여만 소유권 이전등기를 한 후 그 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그

          저당권이 실행된 경우(X)

      ② 건물을 타인에게 명의 신탁한 후 신탁자가 토지에 저당권을 설정하고 그 저당권이 실행된 경우(X)

      ③ 건물 없는 토지에 1번 저당권이 설정된 후 건물을 신축하고 후에 2번 저당권을 설정하였는데 2번 저당권이 실행된 경우(X)

 

4. 근저당권

 (1) 필요적 등기사항 : 근저당이라는 취지, 채권의 최고액, 채무자

Secret + Tip ※

근저당권의 채권최고액은 저당 목적물에 대해 우선변제받을 수 있는 한도액을 의미하는 것이지, 채무자의 책임의 한도를 의미하는

것은 아니다.

 (2) 피담보채권의 범위

      ① 지연이자는 1년분에 한하지 않고 전액 최고액에 포함된다.

      ② 근저당권 실행 비용은 최고액에 포함되지 않는다(판례).

 (3) 확정된 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우의 변제★★

      ① 채무자인 근저당권 설정자의 변제 : 확정된 채권 전부를 변제하여야 한다.

      ② 제3취득자 또는 물상보증인의 변제 : 채권의 최고액만 변제하면 된다.

 (4) 피담보채권의 확정 시기★★

      ① 존속기간 만료나 결산기 도래 시 확정된다.

      ② 존속기간을 정하지 않은 경우, 근저당권 설정자는 언제든지 해지의 의사표시를 함으로써 확정된다.

      ③ 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 경매신청 시에 확정된다.

      ④ 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 매각대금 완납 시에 확정된다.