[공인중개사][중개법] 02. 중개업무, 중개계약, 부동산거래정보망 (1)

[공인중개사][중개법] 02. 중개업무, 중개 계약, 부동산 거래정보망 (1)

◼︎ 중개업무

 

1. 업무지역

 (1) 법인인 개업공인중개사(분사무소 포함)•공인중개사인 개업 공인중개사 : 전국

 (2) 법 부칙 제6조 제2항의 개업공인중개사  : 당해 사무소가 소재하는 특별시•광역시•도의 관할구역 안에 있는 중개대상물에 한한다.  

      다만, 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에는 당해 정보망에 공개된 관할구역 외의 중개대상물에 대하여 이를

      중개할 수 없다.

 

2. 개업공인중개사의 업무★★★

 (1) 법인인 개업 공인중개사의 업무 : 중개업 및 다음 6개 업무 외의 다른 업무를 함께 할 수 없다.

      ① 중개업

      ② 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행

      ③ 부동산의 이용•개발 및 거래에 관한 상담 : 부동산 컨설팅을 할 수 있다.

      ④ 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공 : 일반인•공인중개사•공인중개사 수험생을 대상으로는 중개업의 경영기법 및 경영정보를 제공을 할 수 없다.

      ⑤ 상업용 건축물 및 주택의 분양대행 : 토지 분양대행은 중개법인이 할 수 없다.

      ⑥ 그 밖에 중개업에 부수되는 업무로서 대통령령이 정하는 업무 : 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배•이사업체 소개 등 주거이전 부수되는 용역의 알선

      ⑦ [민사집행법]에 의한 경매 및 [국세 징수법], 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대래 : [민사집행법]에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원 규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다.

 (2) 법인이 아닌 개업공인중개사(개인인 개업 공인중개사)의 업무

      ① 원칙 : 겸업을 제한하는 규정이 없다. 그러므로 중개업 외 다른 업무도 할 수 있다.

      ② 중개법인은 못 하나 개인인 개업공인중개사는 임대업, 토지분양대행, 도배업 도할 수 있다.

      ③ 경매•공매 관련 업무 : 공인중개사인 개업공인중개사는개업 공인중개사는 할 수 있으나 법 부칙상 개업 공인중개사는 할 수 없다.

 

◼︎ 고용인

 

1. 고용인

   개업공인중개사는 소속 공인중개사 및 중개보조원을 둘 수 있다. 고용인을 둘 것인지 여부는 개업 공인중개사의 임의사항이다. 고용인의 숫자 상한에 대한 제한도 없으며 최소인원 고용의무 규정도 없다.

 

2. 고용신고와 고용관계종료신고★

 (1) 고용신고 : 개업 공인중개사는 소속 공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 교육을 받도록 한 후 업무개시 전까지 등록관청에 신고(전자문서에 의한 신고 포함)하여야 한다.

 (2) 등록관청은 공인중개사 자격증을 발급한 시•도지사에게 공인중개사 자격 확인을 요청하여야 한다. 등록관청은 결격사유 해당 여부와 교육 수료 여부를 확인하여야 한다.

 (3) 종료 신고 : 고용관계가 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.

 

3. 고용인의 업무상 행위와 책임★★

 (1) 소속 공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업 공인중개사의 행위로 본다. 중개보조원이 계약금을 횡령한 경우에도 중개업무와 관련된 행위로 본다.

 (2) 민사책임 : 고용인의 업무상 행위로 인해 개업 공인중개사는 민사상 책임(손해배상책임)문제가 발생할 수 있다.

      ① 고용인의 고의 또는 과실로 의뢰인에게 재산상 손해가 발생하면 고용인은 불법행위에 따른 손해배상책임을 부담하고 개업공인중개사는 사용자 책임으로서 손해배상책임을 진다.

      ② 연대채무 : 개업 공인중개사와 당해 고용인은 일종의 연대채무관계에 있다.

      ③ 개업 공인중개사는 고용인에게 구상권을 행사할 수 있다.

      ④ 개업공인중개사는 고용인의 업무상 행위에 무과실책임으로서 손해배상책임을 진다.

 (3) 행정상 책임 : 고용인의 업무상 행위로 인해 개업 공인중개사가 행정청분을 받을 수 있다.

 (4) 형사책임(양벌규정) : 고용인으로 인해 개업 공인중개사는 형사상 책임(벌금형) 문제가 발생할 수 있다. 소속 공인중개사•중개보조원 또는 개업 공인중개사인 법인의 사원•임원이 중개업무에 관하여 공인중개사법상 행정형벌에 해당하는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 개업 공인중개사에 대하여도 해당 조에 규정된 벌금형을 과한다. 다만, 그 개업 공인중개사가 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

◼︎ 중개사무소

 

1. 사무소 설치

 (1) 등록관청의 관할구역 안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다.

 (2) 천막, 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개 시선 물을 설치하여서는 아니 된다.

 

2. 분사무소 설치★★

    법인인 개업 공인중개사는 대통령령이 정하는 기준과 전차에 따라 등록관청에 신고하여 그 관할구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.

 (1) 설치신고(수수료) : 주된 사무소 소재지 관할 등록관청

 (2) 설치요건

       ① 지역 및 개수 : 분사무소는 주된 사무소의 소재지가 속한 시 (구가 설치되지 아니한 시와 특별자치도의 행정시를 말함)•군•구를 제외한 시 •군•구별로 설치하되, 시•군•구 별로 1개소를 초과할 수 없다.

       ② 책임자 : 분사무소에는 공인중개사를 책임자로 두어야 한다. 다만, 다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소인 경우에는 그러하지 아니하다. 분사무소 책임자는 분사무소 설치 신고일 전 1년 이내에 시•도지사가 실시하는 실무교육을 수료하여야 한다.

 (3) 설치 절차

       ① 분사무소를 두는 경우에는 추가로 분사무소마다 1억 원 이상의 보증을 설정하여야 한다. 등록신청 시는 보증 설정 증명 서면을 제출하지 않으나 분사무소 설치신고 시는 보증설정 증명서면을 첨부하여 설치 신고해야 한다.

       ② 신청인에게 신고필증 교부(처리기간 7일) : 신고내용이 적합한 경우에는 신고필증을 교부하고 지체 없이 분사무소 설치 예정지역을 관할하는 시장•군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다.

 

3. 중개사무소의 공동사용

    개업 공인중개사는 그 업무의 효율적인 수행을 위하여 다른 개업 공인중개사와 중개사무소를 공동으로 사용할 수 있다. 다만, 개업 공인중개사가 업무의 정지 기간 중에 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 (1) 중개사무소의 공동사용은 임의적 사항이다.

 (2) 공동사무소는 종별 혼합하여 설치할 수 있다.

 (3) 공동 사용하는 개업 공인중개사 수의 제한은 없다.

 (4) [공인중개사법]상 의무는 각각 부담한다.

 (5) 공동사용 절차 : 중개사무소를 공동으로 사용하고자 하는 개업 공인중개사는 개설등록 또는 중개사무소 이전신고를 하는 때에 그 중개사무소를 사용할 권리가 있는 다른 개업 공인중개사의 승낙서를 첨부하여야 한다.

 

4. 중개사무소 이전★★★

    중개사무소를 이전한 때에는 이전한 날부터 10일 이내에 이전 후 등록관청(분사무소의 경우에는 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청)에 이전 사실을 신고하여야 한다.

 (1) 중개사무소의 이전신고를 받은 등록관청은 그 내용이 적합한 경우에는 7일 이내에 중개사무소 등록증 또는 분사무소 설치신고필증을 재교부하여야 한다. 다만, 개업 공인중개사가 등록관청의 관할지역 내로 이전한 경우에는 등록관청은 중개사무소 등록증 또는 분사무소 설치신고필증에 변경사항을 기재하여 이를 교부할 수 있다.

 (2) 등록관청은 분사무소의 이전신고를 받은 때에는 지체 없이 그분 사무 소이 이전 전 및 이전 후의 소재지를 관할하는 시장•군수 또는 구청장에게 이를 통보하여야 한다.

 (3) 서류 송부 : 이전 후 등록관청은 종전의 등록관청에게 서류를 송부 요청하여야 한다. 이 경우 종전의 등록관청은 지체 없이 관련 서류를 이전 후 등록관청에 송부하여야 한다.

① 이전신고를 한 중개사무소의 부동산 중개사무소 등록대장

② 부동산 중개사무소 개설등록 신청서류

③ 최근 1년간의 행정처분 및 행정처분절차가 진행 중인 경유 그 관련 서류

 (4) 신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전 후 등록관청이 이를 행한다.