02. 중개업무, 중개계약, 부동산거래정보망 (2)

02. 중개업무, 중개 계약, 부동산 거래정보망 (2)  

 

 

■명칭, 표시•광고

 

1. 개업공인중개사의 명칭★★

 (1) 명칭표시의무

      ① 사무소의 명칭에 '공인중개사 사무소' 또는 '부동산 중개'라는 문자를 사용하여야 한다.

      ② 부칙 제6조 제2항의 개업 공인중개사는 그 사무소의 명칭에 '공인중개사 사무소'라는 문자를 사용하여서는 아니 된다.

      ③ 개업 공인중개사가 아닌 자는 '공인중개사 사무소', '부동산 중개' 또는 이와 유사한 명칭을 사용 하서는 아니 된다.

 (2) 옥외광고물의 성명 표기 의무

      ① 개업 공인 주 개사가 옥외광고물을 설치하는 경우 등록증에 표기된 개업 공인 주 개사(법인의 경우에는 대표자, 분사무소의

          경우에는 신고필증에 기재된 책임자)의 성명을 표기하여야 한다.

      ② 개업 공인중개사는 옥외광고물 중 가로형 간판, 세로형 간판, 돌출간판 또는 옥상간판에 개업공이중개사의 성명을 인식할

          수 있는 정도의 크기로 표기하여야 한다.

 (3) 철거명령 및 대집행 : 등록관청은 규정에 위반한 사무소의 간판 등에 대하여 철거를 명할 수 있다. 이 경우 그 명령을 받은 자가

       이행하지 아니하는 경우에는 [행정대집행법]에 의하여 대집행을 할 수 있다.

 (4) 간판의 철거 : 개업공인중개사는 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체 없이 사무소의 간판을 철거하여야 한다. 등록관청은

       철거명령을 받은 자가 철거를 이행하지 아니하는 경우에는 [행정대집행법]에 따라 대집행을 할 수 있다.

      ① 중개사무소를 이전한 후 등록관청에 중개사무소의 이전사실을 신고한 경우

      ② 등록관청에 폐업사실을 신고한 경우

      ③ 이 법에 따라 중개사무소의 개설등록취소처분을 받은 경우

          ※ 업무정지기간 중이나 휴업기간 중에는 간판철거의무가 없다.

 

2. 중개대상물의 표시•광고★

 (1) 중개대상물에 대하여 표시•광고 시 명시할 사항

      ① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시•광고를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사무소에 관한 사항을 명시하여야

          하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다.

      ② 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시•광고를 하는 때에는 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는

          소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다.

 (2) 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시•광고를 하여서는 아니 된다.

 (3) 부당한 표시•광고 금지 : 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 부당한 표시•광고를 하여서는 아니 된다.

      ① 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시•광고

      ② 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시•광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시•광고

      ③ 그 밖에 표시•광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는

          내용의 표시•광고

 

3. 인터넷 표시•광고 모니터링★

 (1) 국토교통부장관은 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시•광고가 부당한 표시•광고 금지 규정을 준수하는지 여부를 모니터링할

      수 있다.

 (2) 국토교통부장관은 모니터링을 위하여 필요한 때에는 정보통신서비스 제공자에게 관련 자료를 제출을 요구할 수 있다. 이 경우 관련

      자료의 제출을 요구받은 정보통신서비스 제공자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

  (3) 국토교통부장관은 모니터링 결과에 따라 정보통신서비스 제공자에게 이 법 위반이 의심되는 표시•광고에 대한 확인 또는 추가정보의

      게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있다. 이경우 필요한 조치를 요구받은 정보통신서비스 제공자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야

      한다.

 

■ 인장등록, 휴업, 폐업 등

 

1. 인장등록

 (1) 인장등록 : 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 중개행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록(전자문서에 의한 등록을 포함) 하여야

      한다. 등록한 인장을 변경한 경우에도 또한 같다.

 (2) 등록할 인장

      ① 개인인 개업공인중개사, 소속공인중개사 : 가족관계등록부 또는 주민등록표에 기재되어 있는 성명이 나타난 인장으로서 크기가

          가로•세로 각각 7밀리미터 이상 30밀리미터 이내 인장

      ② 법인인 개업공인중개사 : [상업등기규칙]에 의하여 신고한 법인 인장

      ③ 분사무소에서 사용할 인장의 경우에는 [상업등기규칙] 규정에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있다.

 (3) 인장의 등록

      ① 법인인 개업공인중개사 인장등록은 [상업등기규칙]에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.

      ② 인장등록은 중개사무소 개설등록신청이나 소속공인중개사 고용신고와 같이 할 수 있다.

      ③ 인장등록관청 : 업무를 개시하기 전에 등록한다.

      ④ 인장등록 시기 : 업무를 개시하기 전에 등록한다.

      ⑤ 인장변경 시 : 7일 이내 변경된 인장을 등록관청에 등록(전자문서에 의한 등록 포함)한다.

 

2. 휴업, 폐업 등

 (1) 휴업 및 폐업신고 :개업공인중개사는 3월을 초과하는 휴업(중개사무소 개설등록 후 업무를 개시하지 아니하는 경우를 포함), 폐업, 

      휴업한 중개업의 재게 또는 휴업기간의 변경을 하고자 하는 ㄸ애ㅔ는 신고서에 중개사무소등록증을 첨부(휴업 또는 폐업의 경우에 한함)

      하여 등록관청에 미리 신고(부동산주개업 재개, 휴업기간 변경신고의 경우에는 전자문서에 의한 신고를 포함)하여야 한다. 법인인 

      개업공인중개사의 분사무소의 경우에도 또한 같다.

 (2) 휴업기간 : 휴업은 6월을 초과할 수 없다. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 취학, 그 밖에 부득이한 상가 있는 경우에는

      그러하지 아니하다.

 (3) 재개 : 중개사무소 재개신고를 받은 등록관청은 반납을 받은 중개사무소등록증을 즉시 반환하여야 한다.

 

■ 중개계약

 

1. 일반중개계약★

   중개의로인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우 개업공인중개사에게 다음 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을

   요청할 수 있다.

 (1) 중개대상물의 위치 및 규모

 (2) 거래예정가격

 (3) 거래예정가격에 대하여 제32조 규정에 의하여 정한 중개보수

 (4) 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

       ※ 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

 

2 .전속중게계약★★

 (1) 개념 : 중개인이 중개를 의뢰함에 있어 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록

      하는 계약을 체결할 수 있다.

 (2) 전속중개계약은 국토교통부령이 정하는 계약서에 의하여야 한다.

      ① 개업공인중개사의 의무사항

           ㉠ 계약체결 후 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지하여야 한다.

           ㉡ 전속중개계약 체결 후 7일 이내 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 하며, 중개대상물을

                공개한 때에는 지체 없이 중개의뢰인에게 그 내용을 문서로 통지하여야 한다. 다만, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 이를

                공개하지 아니한다.

           ㉢ 확인•설명의무를 성실하게 이행하여야 한다.

      ② 중개의뢰인의 권리•의무사항

           ㉠ 다음 경우에는 중개의뢰인이 지불하여야 할 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지불하여야 한다.

•유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우

•유효기간 내에 전속개업공인중개사의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 전속중개업자를 배제하고 거래당사자 간에 직접 거래한

   경우

 

           ㉡ 전속중개계약의 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우에는 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의

                범위에서 개업공인중개사가 중개행위를 할 때 소요된 비용을 지불한다.

 (3) 전속중개계약서를 3년 동안 보존하여야 한다.

 (4) 부동산거래정보망 또는 일간신문에 당해 중개대상물에 관한 다음의 정보를 공개하여야 한다.

       ① 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물의 용도•구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위하여 필요한 사항

       ② 벽면 및 도배의 상태

       ③ 수도•전기•가스•소방•열공급•승강기 설비, 오수•폐수•쓰레기 처리시설 등의 상태

       ④ 일조•소음•진동 등 환경조건, 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장•학교 등과의 근접성, 지형 등 입지조건

       ⑤ 소유권•전세권•저당권•지상권 및 임차권 등 중개대상물의 구너리관계에 관한 사항. 다만, 각 권리자의 주소•성명 등 인적

           사항에 관한 정보는 공개하여서는 아니 된다.

       ⑥ 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

       ⑦ 거래예정금액 및 공시지가. 다만, 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.

 (5) 전속중개계약의 유효기간은 3월로 한다. 다만, 당사자 간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 다른다.

 

■ 부동산거래정보망★★

 (1) 개업공인중개사 상호 간에 중개대상물 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다.

 (2) 국토교통부장관은 개업공인중개사 상호 간에 부동상매매 등에 관한 정보 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산거래질서를 확립하기

      위하여 거래정보망을 설치•운영할자를 지정할 수 있다. 개업공인중개사는 부동산거래정보망에 가입할 의무는 없다.

 (3) 거래정보망 운영 관련 거래정보사업자 및 개업공인중개사의 의무

       ① 거래정보사업자  : 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한하여 이를 부동산거래정보망에 공개하여야 하며,

           의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 하여서는

           아니 된다.

       ② 개업공인중개사 : 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하여서는 아니 되며, 거래가 완성된 때에는 지체 없이 이를 거래정보사업

           자에게 통보하여야 한다.

 (4) 지정취소 : 국토교통부장관은 다음에 해당하면 거래정보사업자 지정을 취소할 수 있다.

       ① 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 때

       ② 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 아니하거나, 운영규정의 내용에 위반하여 운영한 때

       ③ 거래정보사업자가 규정에 위반하여 정보를 공개한 경우

       ④ 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 거래정보망을 설치•운영하지 아니한 경우

       ⑤ 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산, 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이

           불가능한 경우