[공인중개사][민법] 03. 개업공인중개사의 의무와 보수 (1)

[공인중개사][민법] 03. 개업공인중개사의 의무와 보수 (1)

■ 기본윤리

 (1) 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야

      한다.

 (2) 개업공인중개사 등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니

      된다. 개업공인중개사 등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.

 

■ 중개대상물 확인•설명의무★★★

 

1. 중개대상물 확인•설명의무

 (1) 확인•설명의무 : 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에

     관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실•정확하게 설명하고, 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등

     설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

      ① 확인•설명은 개업공인중개사의 의무이지 소속공인중개사의 의무는 아니다. 그러나 소속공인중개사도 확인•설명을 할 수는 있다.

      ② 확인•설명의무와 이를 위반한 경우의 손해배상의무는, 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급하지 아니하였다고

          해서 당연히 소멸되는 것이 아니다.

 

 (2) 확인•설명 사항

      ① 중개대상물의 종류•소재지•지번•지목•면적•용도•구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

      ② 벽면 및 도배의 상태

      ③ 수도•전기•가스•소방•열공급•승강기 및 배수 등 시설물의 상태

      ④ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장•학교와의 근접성 등 입지조건

      ⑤ 일조•소음•진동 등 환경조건

      ⑥ 소유권•전세권•저당권•지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

      ⑦ 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

      ⑧ 거래예정금액•중개보수 및 실비의 금액과 그 산출금액

      ⑨ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

2. 확인설명서 작성•교부•보존의무

    개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인•설명 사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 3년

    동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인•설명 사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

 

3. 상태에 관한 자료 요구

 (1) 개업공인중개사는 확인•설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인•임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한

      자료를 요구할 수 있다.

 (2) 개업공인중개사는 매도의뢰인•임대의뢰인 등 중개대상물의 사태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인•

      임차의뢰인 등에게 설명하고, 확인•설명서에 기재하여야 한다.

 

4. 확인•설명서 및 거래계약서 서명 및 날인

    확인•설명서(거래계약서)에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의

    책임자를 말함)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야

    한다.

 

■ 거래계약서★★

 

1. 거래계약서 작성의무

 (1) 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 5년 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를

      보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

 (2) 국토교통부장관은 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

 (3) 계약서 필요적 기재사항 9가지

      ① 거래당사자의 인적 사항

      ② 물건의 표시

      ③ 물건의 인도일시

      ④ 권리이전의 내용

      ⑤ 계약일

      ⑥ 중개대상물확인•설명서 교부일자

      ⑦ 거래금액•계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

      ⑧ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

      ⑨ 그 밖의 약정내용

 

2. 거짓 기재 금지

    개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하

    여서는 아니 된다.

 

■ 금지행위★★★

 

1. 금지행위

   개업공인중개사 등은 다음 행위를 하여서는 아니 된다.

 (1) 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

 (2) 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의명의를

       이용하게 하는 행위

 (3) 사례•증여 그 밖의 어떠한 명목으로 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

 (4) 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관한여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

 (5) 관계 법령에서 양도•알선 등이 금지된 부동산의 분양•임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매•교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 

      하는 행위

 (6) 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

 (7) 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등

      권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위

 (8) 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 

      부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위

 (9) 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

 

2. 개업공인중개사의 업무방해 행위

    누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해해서는 아니 된다.

 (1) 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공읹우개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위

 (2) 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시•광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 

      등에게만 중개의뢸ㄹ 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위

 (3) 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위

 (4) 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시•광고 행위를 방해하는 행위

 (5) 개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시•광고하도록 강요 하거나 대가를 약속하고 현저하게 높게 표시•

      광고하도록 유도하는 행위