[공인중개사][중개법] 03. 개업공인중개사의 의무와 보수 (2)

[공인중개사][중개법] 03. 개업공인중개사의 의무와 보수 (2)

 

■손해배상책임의 보장★★

 

1. 손해배상책임의 보장

 (1) 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 

      배상할 책임이 있다.

 (2) 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 

      때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

2. 보증의 설정 및 신고

 (1) 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

 (2) 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 보증설정 신고를 생략할 수 있다.

 

3. 보증의 설정방법 및 금액

구분	가입처	법인인 개업공인중개사	법인이 아닌 개업공인중개사	지역농업 노동조합
보증보험가입	보증보험회사	보험(공제, 공탁)금액 2억 원 이상, 분사무소는 1억 원 이상	1억 원 이상	1천만 원 이상
공제가입	협회
공탁	법원

 4. 보증 설정 및 관계 증서 사본 교부 등

     개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 보증 관련 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계증서에 관한 

     전자문서를 제공하여야 한다.

 

5. 보증의 변경 및 기간만료로 인한 보증 재설정

 (1) 효력기간 중 보증 변경

      보증은 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간중에 다른 보증을 설정하고 그 증빙서류를 갖추어

      신고하여야 한다.

 (2) 기간만료로 인한 보증 재설정(공탁의 경우에는 적용될 여지가 없음)

      보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하고자 하는 그 보증기간 만료일까지 다시

      보증을 설정하고 증명서류를 갖추어 신고하여야 한다.

 

6. 보증금 지급

    손해배상금으로 보증보험금•공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 손해배상합

    의서, 화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 등 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금 지급을 청구하여야 한다.

 

7. 재보증 설정

    개업공인중개사가 보증보험금 등으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된

    금액을 보전하여야 한다.

 

■ 계약금 등 반환채무이행의 보장★

 

1. 계약금 등의 예치

   개업공인중개사는 거래 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금•중도금 또는 

   잔금을 개업공인중개사 또는 대통령령이 중하는 자의 명의로 금융기관, 공제사업자 또는 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 

   권고할 수 있다.

※ 예치명의자가 될 수 있는 자

① [은행법]에 따른 은행

② [보험업법]에 따른 보험회사

③ [자본시장과 금융투자업에 관한 법률]에 따른 신탁업자

④ [우체국예금•보험에 관한 법률]에 따른 체신관서

⑤ 법 제42조의 규정에 따라 공제사업을 하는 자

⑥ 부동산 거래계약의 이행을 보장하기 위하여 계약금•중도금 또는 잔금(계약금 등) 및 계약 관련 서류를 관리하는 업무를 수행하는

    전문회사(에스크로업자)

2 계약금 등의 미리 수령

   계약금 등을 예치한 경우 매도인•임대인 등 계약금 등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 당해 계약을 해제한 때에 계약금 등의 반환을 

   보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금 등의 예치명의자에게 교부하고 미리 수령할 수 있다.

 

3. 예치금 등의 관리

    개업공인중개사는 거래계약과 관련한 계약금 등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수  

    있도록 하여야 하며, 예치된 계약금 등은 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 아니 된다.

 

4. 예치금 등의 지급보장을 위한 조치

    개업공인중개사는 계약금 등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우 당해 계약금 등을 거래당사자에게 지급할 것을 보장하기 위하여

     예치대상이 되는 계약금 등에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며, 거래당사자에게 관계 

    증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다.

 

■ 게시의무★

개업공인중개사는 다음 사항을 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 한다.

① 중개사무소등록증 원본(분사무소의 경우에는 분사무소설치신고필증)

② 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본

③ 중개보수 및 실비의 요율 및 한도액표

④ 보증의 설정을 증명할 수 있는(공제증서•보증보험증서•공탁증서)

■ 교육★★

 

1. 실무교육

 (1) 실무교육대상

      ① 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 자 : 등록신청일(분사무소 설치신고의 경우에는 신고일) 전 1년 이내에 시•도지사가 실시하는

          실무교육(실무수습 포함)을 받아야 한다. 법인의 경우에는 사원•임원을 말하며, 분사무소의 설치신고를 하고자 하는 경우에는 분사

          무소의 책임을 말한다.

      ② 소속공인중개사가 되려는 자 : 고용신고일 전 1년 이내에 시•도지사가 실시하는 실무교육을 받아야 한다.

 (2) 실무교육 면제 : 다음에 해당하는 자는 실무교육을 받지 않아도 된다.

      ① 폐업 신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자(또는 고용신고를 하려는 자)

      ② 소속공인중개사로서 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 자(또는 고용신고를 하려는 자)

 (3) 실무교육 시간 : 28시간 이상 32시간 이하

 

2. 직무교육

    중개보조원은 고용신고일 전 1년 이내에 시•도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받아야 한다. 다만, 고용관계 종료신고 후 1년

    이내에 고용신고를 다시 하려는 자는 그러하지 아니하다. 직무교육 시간은 3시간 이상 4시간 이하이다.

 

3. 연수교육

    실무교육을 받은 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 실무교육을 받은 후 2년마다 시•도지사가 실시하는 연수교육을 받아야 한다.

 (1) 연수교육 시간 : 12시간 이상 16시간 이하

 (2) 실무교육 또는 연수교육을 받은 후 2년이 되기 2개월 전까지 연수교육의 일시•장소•내용 등을 대상자에게 통지하여야 한다.

 

4. 교육지침 마련 시행

    국토교통부장관은 시•도지사가 실시하는 실무교육, 직무교육 및 연수교육의 전국적인 균형유지를 위하여 필요하다고 인정하면 해당

    교육의 지침을 마련하여 시행할 수 있다.

 

5. 거래사고 예방교육

    국토교통부장관, 시•도지사 및 등록관청은 필요하다고 인정하면 개업공인중개사 등의 부동산거래사고 예방을 위한 교육을 실시할 수 

    있다. 교육을 실시하려는 경우에는 교육일 10일 전까지 교육일시 등 필요한 사항을 공고하거나 교육대상자에게 통지하여야 한다.

 

■ 중개보수

 

1. 중개보수★★★

 (1) 중개보수청구권 : 중개완성(거래계약 체결)에 대한 대가

      ① 중개보수청구권 발생 : 중개계약 체결 시

      ② 중개보수청구권 행사 불가 : 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효•취소 또는 해제된

          경우에는 중개보수를 받을 수 없다.

      ③ 중개봇의 지급시기 : 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

 (2) 주택의 중개보수 : 주택(부속토지 포함)의 중개보수와 실비의 한도등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서

      시•도의 조례로 정한다.

      ① 국토교통부령으로 정하는 범위 : 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매•

          교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9 이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8 이내로 한다.

      ② 주택 중개대상물 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 : 중개사무소의 소재지를 관할하는시•도 조례에서 정한 기준에 따라

          중개보수 및 실비를 받아야 한다.

 (3) 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수 : 국토교통부령으로 정한다.

      ① 오피스텔[주거용 오피스텔(「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔(다음 요건을 모두 갖춘 경우)] : 중개의뢰인 쌍방

          으로부터 각각 받되, 매매•교환은 1천분의 5, 임대차 등은 1천분의 4 중개보수를 결정한다.

          ㉠ 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

          ㉡ 상•하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우 포함)을

              갖출 것

      ② 오피스텔 아닌 주택 외(토지•상가•사무실, 입목•공장재단•광업재단•비주거용 오피스텔)의 경우 : 쌍방으로부터 각각 받되, 거래

          금액의 1천분의 9 이내에서 협의하여 결정한다.

      ③ 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택의 중개보수 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1 미만인

          경우에는 주택 외의 중개보수 규정을 적용한다.

      ④ 중개보수에 부가가치세는 별도이다.

 (4) 중개보수의 산정방법 : 거래가액에 합의된 요율을 곱하여 산출한 금액을 받되, 한도액을 초과할 수는 없다.

       ① 교환계약 : 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.

       ② 전세는 전세금, 임대차는 보증금을 기준으로 받는다.

       ③ 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다.

           다만, 합산한 금액이 5천만 원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.

       ④ 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한

           거래금액만을 적용한다.

       ⑤ 중개보수는 쌍방으로부터 각각 받는 것이지 균분하여 받는 것이 아니다.

       ⑥ 분양권 전매 시 : 거래 당시 수수하게 되는 총대금]이미 납입한 대금(계약금, 중도금 등)에 프리미엄을 합산한 가격]을 기준으로 중개
           보수를 받는다. 융자금은 거래가엑에 포함한다.

       ⑦ 권리금은 중개보수 계산 시 거래가액에 포함시키지 안흔ㄴ다. 권리금은 중개보수 적용대상이 아니므로 합의된 금액을 알선에 대한

           대가로 받을 수 있다.

 

2. 실비

    실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시•광역시 또는 도의 조례로 정한다.

 (1) 중개대상물의 권리관계 등의확인에 소요되는 실비 : 매매•임대, 그 밖의 권리를 이전코자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.

 (2) 계약금 등 반환채무이행 보장에 소요되는 실비 : 매수•임차, 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.