[공인중개사][공법] 01. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (1)

01. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (1)

 

 

◼︎ 도시•군 기본계획 수립

 

1. 도시•군기본계획의 성격

   장기발전방향 제시[비국속적(행정쟁송X)], 종합계획, 도시•군 관리계획 수립의 지침

 

2. 수립대상지역★

원칙	특별시•광역시•특별자치시•특별자치도•시•군 관할역 안
에외	•인접지역 포함 연계수립 → 협의 수립 •수도권 외 광역시 경계X 10만 이하 시•군 •관할구역 전부 광역도시계획이 수립된 시•군으로 도시•군기본계획의 내용을 모두 포함한 시•군

3. 수립절차★★

 (1) 수립•승인(확정)

      특별시장•광역시장•특별 자치장•특별자치도 지사, 시장•군수(도지사•국토교통부 장관 수립 X)

                               ↓                                                           ↳ 수립 시 → 도지사 승인

           수립 시 → 확정(국토교통부 장관 승인 X)

 (2) 수립절차

      기초조사(의무)+토지적성평가 및 재해 취약성 분석(면제 ← 5년 내 실시) → 공청회(주민, 전문가) → 의견청취(지방의회) → 확정•승인 → 

      재검토(5년)

 

◼︎ 도시•군 관리계획

 

1. 도시•군 관리계획 결정

 (1) 도시•군관리계획 결정사항★

      ① [개발] 용도지역•용도지구의 지정•변경에 관한 계획

      ② [보전] 용도구역(개발제한, 도시자연공원, 시가화 조정, 수산자원보호)의 지정•변경에 관한 계획

      ③ [개발] 기반시설의 설치•정비•개량에 관한 계획

      ④ [개발] 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획

      ⑤ [개발] 지구단위계획구역의 지정•변경에 관한 계획과 지구단위계획

      ⑥ [개발] 용도구역(입지규제 최소구역)의 지정•변경에 관한 계획

Secret + Tip ※ 도시•군 관리계획 결정 사항이 아닌 것

광역계획권 지정, 개발행위허가제한지역 지정, 개발밀도관리구역 지정, 기반시설부담구역 지정, 도시개 바룩 역 지정, 정비구역 지정

 (2) 도시•군 관리계획 성격

      구속적(행정쟁송 O), 차등 입안, 동시 입안, 열람(공청회 X), 재거토(5년, 3년)

 

2. 도시•군 관리계획 입안•결정

 (1) 입안•결정권자

      ① 입안권자

원칙	특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 대도시 시장, 시장, 군수
에외	•국토교통부장관 : 국가계획, 둘 이상의 시•도, 조정 요구 불응 •도지사 : 둘 이상 시•군, 직접 수립한 사업계획

       ② 결정권자★★

원칙	특별시장•광역시장•특별자치시장•특별자치도지사•대도시시장•도지사
예외	•시장•군수 : 직접 입안한 지구단위계획, 용도지구 페지 지구단위계획 대체 •국토교통부장관     (ㄱ) 국토교통부장관 입안     (ㄴ) 용도구역 지정            ㉠ 개발제한구역(국토부장관)            ㉡ 시가화조정구역[시•도지사★ / EX) 국토교통부장관(국가계획 연계 시)]     (ㄷ) 특•광•시•군수가 조정 요구에 응하지 않은 경우

 (2) 입안절차

       ① 기초조사(+환경성 검토 +토지적성평가 +재해 취약성 분석)

전부 생략	지구, 해제
일부 생략	환경성 검토(환경), 토지적성평가(기타 사유), 재해취약성분석(5년 내X)

       ② 지방의회 의견청취

의무	용도지구•용도지역•용도구역 지정, 광역시설•기반시설(대학O)의 설치
생략	경미한 ㅅ항의 변경과 지구단위계획 결정 사항

 (3) 결정 절차★

       ① 협의 : 시•도지사 + 국토교통부 장관 추가협의

            ㉠ 국토교통부 장관이 입안•결정 사항 변경 시

            ㉡ 중요사항(개발제한구역 해제 이후 최초 결정되는 도시•군 관리계획)

       ② 심의 : 시•도지사 도시계획위원회 + 건축위원회 공동심의 ← 지구단위계획 결정

 

3. 도시•군 관리계획 효력 발생

 (1) 효력 발생★

      ① 발효시기 : 지형도면을 고시한 날부터

      ② 결정의 효력 발생 및 실효 등에 관하여는 ⸢토지이용규제기본법⸥의 적용

 (2) 기득권 보호 : 이미 사업에 착수한 자 → 결정에 무관한 계속 시행

       ① 시가화 조정구역•수자원 보호구역 결정 : 3월 내 신고의무 → 3월 내 건축허가 신청

       ② 형질변경 후 1년 내 시가화 조정구역•수산자원보호구역 결정 → 6월 내 건축허가 신청

 (3) 지형도면(도시•군 관리계획 결정 내용의 구체적 표시)

       ① 지적이 표시된 지형도(지적도 X)에 작성

       ② 작성기준 및 방법과 고시방법 및 절차 등에 관하여 ⸢토지이용규제기본법⸥의 적용

       ③ 효력 유지 목적(2년 다음 날 실효) → 실효•고지가 업성도 효력 상실

 (4) 지형도면 작성•승인권자 = 도시관리계획 입안•결정권자

       ① 시장•군수 작성→ 도지사 승인(30일 이내)

       ② 시장•군수 직접 입안(지구단위계획) → 승인(X)

 

◼︎ 용도지역

 

1. 용도지역 지정절차 특례

 (1) 결정의 특례 : 매립(지정•고시 X)

      ① 매립지 매립 목적 = 이웃 용도지역 토지이용 목적

          매립지(매립 준공 가일 기준 → 이웃한 용도지역 지정 간주 → 고시는 따로)

      ② 매립 목적 ≠ 이웃 용도지역 토지이용 목적 → 도시관리계획 결정 절차로 지정

          매립지가 둘 이상 용도지역과 접할 때 → 도시관리계획 결정절차로 지정

 (2) 결정•고시의 특례★

       ① 어항•항만구역으로 도시지역에 연접된 공유수면 → 도시지역

       ② 국가산단•일반산단•첨단산단(농공단지 X, 산업단지 X) → 도시지역

       ③ 택지개발지구 → 도시지역

       ④ 전원개발사업구역(수력발전소 X, 송변전설비 X) → 도시지역

       ⑤ 도시개발구역(취락지구, 비도시지역 지구단위구역 제외) → 도시지역

       ⑥ 관리지역 안 농업진흥지역 → 농립 지역

       ⑦ 관리지역 안 보전산지 → 농립 지역 or 자연환경보전지역 ← 고시에서 구분

            ※ ①②③④ → 구역 등이 해제된 경우 지정 이전의 용도지역으로 환원

 

2 용도지역 건축제한

 (1) 용도지역 제한(포지티브 규제) ↔ 용도지구 제한(네거티브 규제)

      허용시설 열거 vs 금지시설 열거(준주거지역, 중심 상업지역, 일반 상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역, 준공업 지지역, 계획관리지역)

 (2) 건축제한★

       ① 주택(X) : 유통상업지역, 전용 공업지역

       ② 아파트(X) : 제1종 전용 주거지역, 제1종 일반주거지역, 유토앙업지역, 전용 공업지역, 일반공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

       ③ 제1종 근린생활지역, 제2종 근친 생활지역(종교집회장) : 모든 용도지역 허용

 

3. 용적률/건폐율★★

용적률	건폐율
80% : 보전녹지지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농립지역, 자연환경보전지역	20% : 자연•생산•보존녹지지역, 생산•보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
100% : 제1종 전용주거지역, 자연•생산녹지지역, 계획관리지역	40% : 계획관리지역
150% : 제2종 전용주거지역	50% : 제1종 전용주거지역, 제2종 전용주거지역, 제3종 일반주거지역
200% : 제1종 일반주거지역	60% : 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역
250% : 제2종 일반주거지역	70% : 준주거지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역, 근린상업지역
300% : 제3종 일반주거지역, 전용공업지역	80% : 일반상업지역, 유통상업지역
350% : 일반공업지역	90% : 중심상업지역
400% : 준공업지역
500% : 준주거지역	특별규정	건폐율	용적률
900% : 근린상업이젹	취락지구	60%↓	100%↓
1,100% : 유통상업지역	개발진흥지구(도시지역 외) 개발진흥지구(자연녹지지역)	40%↓
1,300% : 일반상업지역		30%↓
1,500% : 중심상업지역	수산자원보호구역	40%↓	80%↓
용도지역 미지정/미세분 건폐율 20%, 용적률80%	자연공원•공원보호구역	60%↓	100%↓
용도지역 미지정(자연환경보전지역)	농공단지	70%↓	150%↓
미세분(도시-보전녹지지역) 미세분(관리-보전관리지역)	국가산업•일반산업•도시첨단산업•준산업단지(공업지역 내)	80%↓