[공인중개사][공법] 03. 도시 및 주거환경정비법 (2)

[공인중개사][공법] 03. 도시 및 주거환경정비법 (2)

◼︎ 정비사업조합

 (1) 정비사업조합 설립

       ① 추진위원회 구성 → 조합설립인가(시장•군수 등) → 등기(성립) / 설립 의무(재개발 소유자 시행 시 예외(O)

       ② 정비사업조합 성격 : 공법상 비영리 사단법인 → 민법상 사단법인(조합 X) 규정 준용

 (2) 조합설립인가

       ① 변경인가 : 총희 2/3 이상 찬성 의결

       ② 경미한 변경 : 총회 의결(X) → 신고

Secret + Tip ※ 경미한 변경

착오•오기 또는 누락임이 명백한 사항, 조합의 명칭 및 주된 사무소 소재지와 조합장의 주소 및 성명, 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입, 조합 임원 또는 대의원 변경, 정비사업비의 변경, 현금청산으로 이낳여 정관이 정하는 바에 따라 조합원이 변경되는 경우, 정비구역의 변경(정비구역 면적 10% 이상 → 변경인가) 

Secret + Tip ※ 경미한 변경

착오•오기 또는 누락임이 명백한 사항, 조합의 명칭 및 주된 사무소 소재지와 조합장의 주소 및 성명, 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입, 조합임원 또는 대의원 변경, 정비사업비의 변경, 현금청산으로 이낳여 정관이 정하는 바에 따라 조합원이 변경되는 경우, 정비구역의 변경(정비구역 면적 10% 이상 → 변경인가) 

 (3) 조합설립의 동의요건

       ① 재개발조합 : 토지소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상

       ② 재건축조합

            ㉠ 각동 구분소유자의 과반수 + 전체 구분소우유자 3/4 이상 + 토지면적 3/4 이상

             ㉡ [단지 밖] 토지 또는 건축물 소유자 3/4 이상 + 토지면적 2/3 이상

 (4) 동의방법(서명동의 원칙)★

       ① 동의서 : 성명 기재 + 지장 날인 + 신분증명서 사본 첨부

       ② 추진위원회 구성 동의와 조합설립 동의 : 검인한 서면동의서 사용(검인받지 아니한 서면 동의서는 무효)

       ③ 철회서 : 성명 기재 + 지장 날인 + 신분증명서 사본 첨부 → 내용증명 방법으로 발송

 (5) 투기과열지구 조합원 지위 양도 제한★★

       ① 재건축(조합설립인가 후) / 재개발(관리처분 인가 후) → 조합원 지위 양도 제한

       ② 매매•증여(X), 상속•이혼(O)

Secret + Tip ※ 양도 제한 예외

① 생업상의 사정 등 세대원 모두가 해당 사업구역이 위치하지 아니한 다른 관할구역으로 이전하는 경우

② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

③ 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우

④ 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상 및 거주기간 5년 이상인 경우

⑤ 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우

Secret + Tip ※ 양도 제한 예외

① 생업상의 사정 등 세대원 모두가 해당 사업구역이 위치하지 아니한 다른 관할구역으로 이전하는 경우

② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

③ 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우

④ 1세대 1 주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상 및 거주기간 5년 이상인 경우

⑤ 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우

      ③ 사업시행자는 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 손실보상을 하여야 함

 (6) 조합 정관

       ① 시•도지사 표준정관 보급

       ② 정관의 변경 시 조합원 과반수 찬성으로 인가받아야 함

       ③ 정관의 변경 시 조합원 2/3 이상 찬성이 필요한 경우 : 조합원 자격, 조합원 제명•탈퇴•교체, 정비구역의 위치•면적, 조합의 비용 

           부담•회계, 정비사업비 부담 시기•절차, 시공자•설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용

Secret + Tip ※ 경미한 사항

조합의 명칭•사무소 소재지, 조합 임원의 수 및 업무범위, 총회의 소집절차•시기•의결방법, 대의원회 구성 등, 정비사업 전문 관리업자에 관한 사항, 상근임원의 보수에 관한 사항, 착오•오기•누락임이 명백한 사항(신설)

Secret + Tip ※ 경미한 사항

조합의 명칭•사무소 소재지, 조합임원의 수 및 업무범위, 총회의 소집절차•시기•의결방법, 대의원회 구성 등, 정비사업 전문 관리업자에 관한 사항, 상근임원의 보수에 관한 사항, 착오•오기•누락임이 명백한 사항(신설)

 (7) 조합임원★

       ① 조합 임원의 수 : 조합장 1명, 이사 3명 이상(토지소유자 100명 초과 → 이사 5명 이상), 감사 1명 ~ 3명

            ㉠ 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 저비 구역 내 거주기간이 1년 이상일 것

            ㉡ 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있을 것

       ② 조합장 자격 : 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주하여야 함

       ③ 조합 임원 임기 : 3년 이하, 연임 가능(전문조합관리인 임기 : 3년)

       ④ 조합임원 사임•해임 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 않은 경우 → 전문조합 관리인을 선정(공개모집 방

            식)하여 임원 업무를 대행함(시장•군수 등이 전문조합 관리인을 선정한 경우 전문조합 관리인이 업무를 대행할 임원은 당연 퇴임함)

       ⑤ 자기 계약 대리 금지(→ 감사가 조합을 대표), 같은 목적 사업을 하는 다른 조합 임•직원 겸직 금지

       ⑥ 임원 결격사유 → 당연 퇴임(퇴임 전 관여한 행위는 유효함)

임원(추진위원) 결격사유	도시개발 조합	정비사업 조합	주택조합
㉠ 피성년후견인, 피한정후견인, 미성년자	O	O	O
㉡ 파산선고 미복권자	O	O	O
㉢금고형 ↑ 집행정료 후 2년 미경과자	O	O	O
㉣ 금고형↑ 집행유예 기간 중인 자	O	O	O
㉤ ⸢정비법⸥ 위반 벌금 100만 원 ↑ 선고, 10년 미경과자		O
㉥ 금고형 ↑ 선고유예 기간 중인 자			O
㉦ 판결 등에 다라 자격상실 또는 정지된 사람			O
㉧ 공동사업주체인 등록사업자 또는 대행사 임직원			O

 (8) 조합총회★

       ① 총회는 조합장 직권 or 조합원 1/5 이상(조합 임원의 권리•의무•보수•선임방법•변경 및 해임에 관한 사항을 변경하기 위한 총회

           의 소집 : 1/10 이상) or 대의원 2/3 이상의 요구로 조합장이 소집함

       ② 조합 임원이 사임•임기만료 후 6개월 이상 선임되지 아니하면 시장•군수 등이 임원 선출을 위한 총회를 소집함

       ③ 총회를 소집하는 자는 총회 개최 7일 전까지 회의 목적•안건•일시•장소를 조합원에게 통지하여야 함

총회 의결정족수	원칙	조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성
	예외	㉠ 조합원 과반수 찬성(사업시행계획서 작성, 관리처분계획 수립) ㉡ 조합원 2/3 이상 찬성 → 정비사업비 10/100 이상 증가(생산자물가상승율분, 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 손실보상금액은 제외
총회 의결방법	㉠ 의결권 행사방법 : 본인 직접 출석, 서면, 대리인 출석(서면의결권 행사 시 출석 간주) ㉡ 직접 출석 비율 EX)⸢주택법⸥주택조합     •조합원 10/100 이상 직접 출석     •조합원 20/100 이상 직접 출석 : 창립총회, 사업시행계획서 작성, 관리처분계획 수립, 정비사업비 사용

 

(9) 대의원회★

      ① 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 함(필수기관)

      ② 대의원 수 : 1/10 범위 내 100명 이상으로 구성

      ③ 대의원회가 대행할 수 없는 사항 : 조합 임원과 대의원 선임•해임(보궐 선임 제외), 임기 중 궐위된 조합장 보궐 선임(총회 의결 O), 조합

          의 합병•해산(사업 완료로 인한 해산은 제외)

      ④ 조합장이 아닌 조합 임원은 대의원이 될 수 없음 ← 조합장은 대의원회 의장

 

◼︎ 관리처분계획

 

1. 관리처분계획★★

 (1) 분양신청절차 : 분양신청기간 내 사업시행자에게 분양신청(시장•군수 등 X)

      ① 분양공고 : 사업시행계획인가 고시일(시공자 선정 계약 체결일) 120일 이내

      ② 분양신청 : 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내 / 우편 방법(신청기간 내 발송된 것 증명)

      ③ 미신청자 등 손실보상 협의 : 관리처분계획 인가 고시일 다음 날부터 90일 이내

      ④ 협의 불성립 시 : 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내 → 수용재결 신청, 매도청구소송 제기

      ⑤ 투기과열지구 분양대상자 : 분양대상자 선정일 5년 이내 투기과열지구 내 분양신청(X)

 (2) 관리처분계획인가 : 시장•군수 등 인가

                                    (변경•중지•폐지 → 인가 / 경미한 사항 변경 → 신고)

       ① 인가 신청 전 : 30일 이상 토지소유자 공람•의견청취(동의 X)

       ② 시장•군수 등은 인가신청일부터 30일 이내 인가 여부 결정•통보(타당성 검증 시 60일 이내 인가 여부 결정•통보)

       ③ 경미한 사항 변경 : 계산착오•오기•누락 등에 다른 조서의 단순정정인 경우(★ 불이익을 받는 자가 없는 경우에만 해당), 정관 및 

           사업시행계획인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우, 주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지 등소유자에 대한 임대주택

           의 공급에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우

 (3) 관리처분계획의 일반적 작성기준

       ① 종전의 토지 또는 건축물의 면적•이용 상황•환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려함

       ② 지나치게 좁거나 넓은 토지(건축물) 등은 증가•감소시켜 적정 규모가 되도록 함

       ③ 너무 좁은 토지(건축물)나 정비구역 지정 후 분할된 토지 → 현금으로 청산할 수 있음

       ④ 재해•위생상 위해방지 → 현금보상, 입체 환권할 수 있음

       ⑤ 분양 설계 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립함

       ⑥ 관리처분계획 작성 시 공급방식★★

원칙	1주택 공급원칙 : 1세대(1명)가 하나 이상 주택(토지) 소유 → 1주택 공급 / 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택(토지) 공유 → 1주택만 공급
예외	2명 이상이 1토지 공유 → 시•도 조례로 정하는 바에 따라 주택 공급 (ㄱ) 소유한 주택 수만큼 공급        ㉠ 과밀억제권역 외 재건축사업의 토지등소유자        ㉡ 근로자숙소, 기숙사 용도로 소유한 토지등소유자        ㉢ 국가, 지방자치단체, 토지주택공사 소유 (ㄴ) 2주택 공급 : 종전 권리가액, 종전 전용면적 범위 내 2주택 공급        (추가 1주택 60m² 이하로만 ← 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매금지) (ㄷ) 3주택 공급 : 과밀억제권역의 재건축사업은 소유 주택 수 범위에서 3주택까지 공급 [제외] (ㄱ) ㉠ / (ㄷ) : 투기과열지구, 조정대상지역 → 1주택 공급

2. 소유권 이전★

 (1) 준공인가 등에 따른 정비구역의 해제

      ① 해제 간주 : 정비구역의 지정은 준공인가의 고시가 있은 날(관리처분계획을 수립하는 경우에는 이전고시가 있은 때를 말함)의 다음 날

          에 해제된 것으로 봄

      ② 위에 따른 정비구역의 해제는 조합의 존속에 영향을 주지 아니함

 (2) 소유권 이전 절차

       (준공인가 전 건축물 사용허가 O) 준공인가•공사 완료 고시 → 대지 확정측량 후 토지분할 절차 → 관리처분 내용을 통지하고 소유권을 이

       전함 → 사업시행자는 소유권 이전한 때를 공보에 고시함 → 시장•군수 등에게 보고함

 (3) 권리 귀속 효과

       ① 소유권 이전고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권 취득

       ② 종전의 토지•건축물에 설정된 지상권•임차권 등 등기된 권리 및 ⸢주택임대차 보호법⸥상의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 봄

 (4) 이전등기[EX환지등기 : 14일 이내]

       ① 사업시행자는 이전고시가 있은 때 지체 없이 촉탁(시•군•구청장) / 신청(시행자 단독 신청, 일괄신청)

       ② 소유권 이전 고시일부터 이전등기 시까지 다른 등기 제한(예외 X)