[공인중개사][공법] 04. 건축법 (2)

[공인중개사][공법] 04. 건축법 (2)

 

◼︎ 용도변경 행위

 

1. 용도변경 행위★★

 (1) 용도변경 권한자

      특별자치시장•특별자치도 지사, 시장•군수•구청장(특별시장•광역시장 X)

 (2) 용도변경

시설군	세부용도	허가/신고
① 자동차	자동차	상위군에 해당하는 용도로 변경 → 허가하위군에 해당하는 용도로 변경 → 신고
② 산업	운수, 창고, 공장, 장례시설, 자원, 묘지
③ 전기통신	방송통신,발전
④ 문화/집회	문화 및 집회, 종교, 위락, 관광휴게
⑤ 영업	판매, 운동, 숙박, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
⑥ 교육/복지	의료, 교육연구, 노유자, 수련, 야영장
⑦ 근린생활	제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설X)
⑧ 주거업무	단독, 공동, 업무, 교정 및 군사
⑨ 기타	동식물 관련

 (3) 기재내용 변경 신청

       ① 원칙 : 동일한 시설군 내 용도변경

       ② 예외 : 동일한 용도에 속하는 건축물 상호 간의 변경은 변경 신청(X),

                     제1종 근린생활시설 ↔︎ 제2종 근린생활시설 변경은 변경 신청(x)

 (4) 사용승인 규정 준용

       허가 대사 또는 신고대상 → 바닥면적 합계 100m² 이상

        (500m² 미만으로 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 않는 경우 사용승인대상 X)

 (5) 용도변경 건축사 설계

       허가대상(신고대상 X) → 바닥면적 합계 500m² 이상

 

2. 용도 군별 건축물의 분류

단독주택	다중	3개 층 이하, 330m² 이하
	다가구	3개 층 이하, 660m² 이하	층수제외	1층 바닥면적 전부 or 일부 주차장 + 주택 외 용도
공동주택	다세대	4개 층 이하, 660m² 이하		1층 바닥면적 전부 or 주차장 + 주택 외 용도
	연립	4개 층 이하, 660m² 초과		1층 바닥면적 전부 주차장
	아파트	5개 층 이상²		1층 바닥면적 전부 주차장

◼︎ 대지와 도로 등

 

1. 대지

 (1) 조경 의무

      ① 원칙 : 대지면적 200m² 이상 되는 대지에 건축 시

      ② 예외

           ㉠ 면적 5,000m² 미만인 대지에 건축하는 공장(X)

           ㉡ 연면적 합계가 1,500m² 미만인 공장(X)

           ㉢ 연면적 합계가 1,500m² 미만인 물류시설(주거•상업지역은 제외)(X)

           ㉣ 자연환경보전•농림•관리지역의 건축물(지구단위구역 제외)(X)

      ③ 옥상조경면적 중 2/3 인정, 대지 조경면적 50% 초과 산정 금지

 (2) 공개공지 등 설치★

       [전용 주거지역(X), 전용 공업지역(X), 일반공업지역(X)]

       ① 설치대상 : 바닥면적 합계 5,000m² 이상인 다중이용 건축물(농산물 유통시설 X)

       ② 설치면적 : 대지면적의 10% 범위 내 / 조경면적•매장문화재 현지 보존 조치 면적에 설치 가능

       ③ 필로티 구조로 설치, 긴 의자, 조경시설 등 조례로 정하는 시설 설치

       ④ 설치 시 완화 규정 : 건폐율 완화, 용적률(1.2배 이하)과 높이 제한(1.2배 이하) 완화

       ⑤ 바닥면적 합계 5,000m² 이상 비설치대상 건축물도 완화규정 준용(사업계획 승인대상 공동주택 X)

       ⑥ 60일 이내 문화행사•판촉활동 가능

 

2. 도로

 (1) 도로의 개념★

      ① ⸢국토계획법⸥, ⸢도로법⸥ 등 관계법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

      ② 건축허가 또는 신고 시에 시•도지사, 시•군•구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로

통과도로	보행	과 또는(X)	자동차통행	너비 4m↑	건설도로
폐지•변경	동의예외 무 자동차 전용도로 (X)		지형적 조건 통행(X) 너비 3m↑	막다른 도로 10m↓ 2m↑ 35m↓ 3m↑ 35m↑ 6m↑	예정(계획)도로

 (2) 도로의 지정•폐지

지정	동의(O)	동의(X) 해외거주 / 사실상 통로	←	건축위원회 심의
폐지•변경	동의(O)	토지소유자 / 건축주	←	동의(O)

3. 건축선 지정★★

 (1) 건축선

      재산권 행사의 범위 → 경게선•한계선•가능선(의무선 X)

 (2) 법정 건축선(디지 면적 산정 : 제외)

       ① 소요 너비 미달 : 중심선 → 소요너비 1/2 후퇴 / 경계선 → 소요너비 후퇴

       ② 가각면제 : 교체되는 도로의 너비가 각각 8m 미만이고 교차각이 120도 미만인 경우

 (3) 지정 건축선(대지면적 산정 : 포함)

       건축물 위치•환경 정비 목적, 도시지역 내, 4m 이내 지정

 (4) 건축선에 다른 건축제한

       ① 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘을 수 없음. 단, 지표 아래는 가능함(지정 건축선)

       ② 도로면(지표면 X)으로부터 4.5m 이하에 출입구 창문 등은 열고 닫을 때에도 건축선의 수직면을 넘는 구조 금지