[공인중개사][공시법] 01. 지적제도 (1)

[공인중개사][공시법] 01. 지적제도 (1)

 

◼︎ 지적제도 총설

 

1. 지적의 의의

   '지적'이란 국토의 전반에 걸쳐 일정한 사항(사실관계, 권리관계)을 국가 또는 구가의 위임을 받은 기관(소관청)이 등록하여 이를 국가 또는

   국가가 지정하는 기관에 비치하는 기록(지정 공부)으로서 토지의 위치•형태•용도•면적 및 소유관계를 공시하는 제도이다.

 

2. 지적의 요소

    지적은 등록주체, 등록 객체, 등록 공부, 등록사항, 등록방법 등의 요소로 분석할 수 있다.

 (1) 등록주체 : 토지를 지적공부에 등록하는 국토교통부 장관 또는 지적소관청(국가기관장으로서의 시장•군수•구청장)을 말한다.★

      ① 원칙(최초의 등록) : 국토교통부 장관

      ② 토지이동이 있을 경우 : 지적소관청

 (2) 등록 객체 : 대한민국의 통치권이 미치는 모든 영토를 말한다.

 (3) 등록사항 : 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표와 소유권에 관한 사항을 말한다.

 (4) 등록방법 : 실질적 심사(토지이동조사와 측량검사)를 실사한 후 그 결과를 소관청이 직권으로 등록한다.

 (5) 등록 공부(지적공부) : 대장과 도면으로서 토지대장•임야대장, 지적도•임야도, 공유지연명부, 대지권등록부 및 경계점좌표 등록부를 말

      한다.

 

◼︎ 토지표시의 결정

 

1. 지번

 (1) 지번의 표기

      ① 아라비아 숫자를 사용한다. 임야대장에 등록되는 토지의 경우에는 숫자 앞에 '산' 자를 분이다.

      ② 지번은 본번만으로 구성하건, 본번과 부번으로 구성한다. 부번만으로는 지번을 구성할 수 없다. 지번이 본번만으로 구성될 때 이를 단

          식 지번이라 하고, 본번과 부번으로 구성될 때 이를 복식 지번이라 한다. 지번이 본번과 부번으로 구성되는 경우 본번과 부번 사이에 '-

          '표시로 연결한다. 이 경우 '-' 표시는 '의'라고 읽는다.

      ③  현행 지적제도는 지번의 진행에 관하여 지번 부여지역의 북서쪽에서 시작하여 남동쪽으로 순차적으로 지번을 부여한다(북서 기번 법).

 (2) 토지이동에 다른 지번 설정★★★

       ① 신규등록 및 등록전환에 따른 지번 설정

            ㉠ 신규등록 또는 등록전환에 따른 지번의 부여는 당해 지번 설정지역 안의 인접 토지의 본번에 부번을 붙여서 지번을 부여하는 것을

                원칙으로 한다.

            ㉡ 예외적으로 지번 설정지역의 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로 하여(즉 최종 지번에 이어서) 순차적으로 지번을 부여할 수 있

                다.

            ㉢ 예외가 구성되는 구체적인 경우는 다음과 같다.

                •대상 토지사 그 지번 부여지역의 최종 지번의 토지에 인접하여 있는 경우

                •대상 토지가 이미 등록된 토지와 멀리 떨어져 있어서 등록된 토지의 본번에 부번을 부여하는 것이 불합리한 경우

                •대상토지가 여러 필지로 되어 있는 경우

       ② 분할의 경우

            ㉠ 1필지의 토지를 2필지 이상으로 분할하는 경우 1필지의 지번은 분할 전 지번으로 하고 나머지 필지의 지번은 분할 전 지번의 본번

                의 최종 부번 다음 순번으로 부번을 부여한다.

            ㉡ 그러나 분할되는 필지에 주거용 또는 사무실 등의 건축물이 있는 경우에는 그 필지에 분할 전 지번을 우선하여 부여하여야 한다.

       ③ 합병의 경우

            ㉠ 합병 전 지번 중 본번을 기준으로 선순위의 지번으로 부여하되 합병 전 지번 중 본번만으로 된 지번이 있는 경우에는 본번 중 선순

                 위의 지번으로 부여한다.

            ㉡ 그러나 토지소유자가 합병 전 필지에 주거용 또는 사무실 등의 건축물이 있어 그 건축물 등이 위치한 지번을 합병 후의 지번으로

                 신청하는 때에는 그 지번을 합병 후 지번으로 부여하여야 한다.

       ④ 도시개발사업 등으로 인하여 지적확정측량을 실시한 지역

            ㉠ 원칙적으로 종전 지번 중 본번인 지번으로 부여한다. 그러나 다음의 경우에는 그 지번을 사용하지 않는다.

                •지적확정측량을 실시한 지역의 경계에 걸쳐 있는 지번

                •지적확정측량을 실시한 지역의 종전의 지번과 지적확정측량을 실시한 지역 밖에 있는 본번이 같은 지번이 있을 때에는 그 지번

            ㉡ 다만, 부여할 수 있는 종전 지번의 수가 새로이 부여할 지번의 수보다 적은 때에는 다음과 같은 예외가 인정된다.

                •블록단위로 하나의 본번을 부여한 후 필지별로 부번을 부여한다.

                •그 지번 부여지역의 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로 하여 순차적으로 지번을 부여한다.

도시개발사업 등의 예에 따른 지번부여방법을 준용하는 경우

1. 지번이 무질서하여 지번부여지역 안의 전부 또는 이룹에 대하여 지번변경하는 경우 2. 지번부여지역의 일부가 행정구역의 개편으로 다른 지번부여지역에 속하게 되어 지번을 새로 부여하는 경우 3. 축척변경하는 경우

 

2. 지목

 (1) 의의

      ① '지목'이라 함은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 토지의 명칭을 말한다.

      ② 토지대장과 임야대장에 등록할 경우에는 정식 명칭으로 기재하고 지적도면(지적도, 임야도)에 등록하는 경우에는 부호로 표시한다. 여

          기서 지목을 부호로 표시하는 방법에 관하여 원칙적으로 '두'문자로 표시[과수원(정식 명칭) → 과(부호)]하나 '공장용지•주차장•하

          천•유원지'는 '차'문자로 표시한다.★

 (2) 지목의 구분★★★

       ① 전(부호-전) : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물•원예작물(과수류 제외)•약초•뽕나무•닥나무•묘목•관상수 등의 식물을 주

           로 재배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지는 '전'으로 한다.

       ② 답(부호-답) : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼•연•미나리•왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 '답'으로 한다.

       ③ 과수원(부호-과) : 사과•배•밤•호두•귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지

           는 '과수원'으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 한다.

       ④ 임야(부호-임) : 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지•죽림지•암석지•자갈 땅•모래땅•습지•황무지 등의 토지는 '임야'로 한다.

       ⑤ 광천지(부호-광) : 지하에서 온수•약수•석유류 등 용출되는 용출구 및 그 유지를 위한 부지는 '광천지'로 한다. 단 온수•약수•석

           유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관•송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.

       ⑥ 대(부호-대) : 다음 각목의 토지는 '대'로 한다.

            ㉠ 영구적 건축물 중 주거•사무실•점포와 박물관•극장•미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

            ㉡ ⸢국토의 계획 및 이용에 관한 법률⸥ 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지

       ⑦ 주차장(부호-차) : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속건축물의 부지는

            '주차장'으로 한다. 다만, 다음에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.

            ㉠ ⸢주차장법⸥ 제2조 제1호의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장. 다만 ⸢주차장법⸥ 제19조 제4항의 규정에 의하여 시설물의 부

                 지 인근에 설치된 부설주차장은 주차장으로 한다.

            ㉡ 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

       ⑧ 도로(부호-도) : 다음에 해당하는 토지는 '도로'로 한다. 다만, 아파트•공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외

           한다.

            ㉠ 일반 공중의 교통 운수를 위하여 보행 또는 차량 운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

            ㉡ ⸢도로법⸥ 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지

            ㉢ 고속도로의 휴게소 부지

            ㉣ 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

       ⑨ 구거(부호-구) : 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로•둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나

            있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지는 '구거'로 한다.

       ⑩ 유지[부호-유] : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐•저수지•소류지•호수•연못 등의 토지와 연•왕골 등이 자생하

            는 배수가 잘 되지 아니하는 토지는 '유지'로 한다.

       ⑪ 공원(부호-공) : 일반 공중의 보건•휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로써 ⸢국토의 계획 및 이용에 관한 법률⸥에 의하여 공원 또는 녹지로 결정•고시된 토지는 '공원'으로 한다.

       ⑫ 체육용지(부호-체) : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장•실내체육관•야구장•골프장

           •스키장•승마장•경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 '체육용지'로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성

           과 독립성이 미흡한 정구장•골프연습장•실내수영장 및 체육도장, 유수를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는

           제외한다.

       ⑬ 잡종지(부호-잡) : 다음에 해당하는 토지는 '잡종지'로 한다. 다만 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가

           된 토지를 제외한다.

           ㉠ 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물

           ㉡ 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차 운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지

           ㉢ 다른 지목에 속하는 아니하는 토지

 

3. 경계

    '경계'란 필지별로 경계점들을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선을 말하며, 경계의 설정은 다음 기준에 따른다.★★

 (1) 일반적인 경계 설정기준

      ① 연접되는 토지 사이에 고저가 없는 경우 → 지물 또는 구조물의 중앙

      ② 연접되는 토지 사이에 고저가 있는 경우 → 지물 또는 구조물의 하단부

      ③ 토지가 해면 또는 수면에 접하는 경우 → 최대 만조 위 또는 최대 만수 위가 되는 선

      ④ 도로•구거 등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우 → 경사면의 상단부

      ⑤ 공유수면 매립지의 토지 중 제방 등을 토지에 편입하여 등록하는 경우 → 바깥쪽 어깨선

          ※ 지상 경계의 구획을 형성하는 구조물 등의 소유자가 다른 경우에는 ①,②,④의 규정에도 불구하고 그 소유권에 따라 지상 경계를

          결정한다.

 (2) 경계점 표지를 기준으로 경계를 설정할 수 있는 경우

       ① 도시개발사업 등 토지개발사업의 범위 설정 시

       ② 공공사업 또는 국가 취득 토지

       ③ 도시•군 관리계획선 설정 시

       ④ 매매나 불합리한 경계 시정을 위한 분할 시

       ⑤ 인•허가에 의한 분할 시

 (3) 지상건물에 걸리게 경계를 설정할 수 있는 경우

       ① 도시개발사업 등 토지개발사업의 범위 설정 시

       ② 공공사업의 범위 설정 시

       ③ 도시•군관리계획선 설정 시

       ④ 판결

 

4. 면적

 (1) 의의 : '면적'이라 함은 지적측량에 의하여 각 필지마다 측정하여 등록된 토지의 수평 면적을 말한다.

 (2) 면적 측정의 대상 : 세부측량에 의하여 각 필지의 경계를 새로 설정한 때에는 면적을 새로 측정하여야 한다.★

       ① 신규등록, 분할, 등록전환, 축척변경, 도시개발사업, 지적공부 복구

       ② 경계복원측량이나 현황측량에 의하여 면적 측정이 필요한 경우

 (3) 면적의 측정방법

       ① 좌표 면적계산법 : 경위의 측량방법으로 세부측량을 한 지역의 경우 좌표에 의하여 면적을 측정한다.

       ② 전자 면적 측정방법 : 평판측량이나 전자평판측량방법으로 세부측량을 한 지역의 경우 지적도나 임야도에 ㅇ의하여 면적을 측정한

            다.

 (4) 면적의 결정방법 : 지적공부에 등록되는 면적의 결정은 도면의 축척과 지적공부의 종류에 따라 결정하는 방법이 달라진다.★★

       ① 축척이 1/600인 지역과 경계점좌표 등록부 시행지역인 경우

            ㉠ 토지의 면적은 1m² 이하 한 자리 단위까지 표시한다.

            ㉡ 1필지의 면적이 0.1m² 미만일 경우에는 0.1m²로 한다.

            ㉢ 0.1m² 미만의 단수가 있는 경우 0.05m² 미만은 버리고 0.05m² 를 초과하는 때에는 올린다.

            ㉣ 단수가 0.05m² 일 경우 구하고자 하는 끝자리가 0 또는 짝수이며 버리고 홀수이면 올린다.

0.056 → 0.1     125.64 → 125.6       158.65 → 158.6          138.75 → 138.8

       ② 축척이 1/1,000, 1/1,200, 1/2,400, 1/3,000, 1/6,000인 지역의 경우

            ㉠ 1m² 단위까지 표시하고 소수점은 나오지 않게 한다.

            ㉡ 1필지의 면적이 1m² 미만일 경우에는 1m²로 한다.

            ㉢ 1m² 미만의 단수가 있는 때에는 0.5m² 미만은 버리고 0.5m² 를 초과하는 때는 올린다.

            ㉣ 단수가 0.5m² 일 경우 구하고자 하는 끝자리가 0 또는 짝이면 버리고 홀수이면 올린다.

0.28 → 1          142.4 → 142          136.6 → 137          158.5 → 158          163.5 → 164